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Appartement à vendre

VilleNancy (54)
Surface98m²
Coût Total169 000€
Loyer Annuel12 678€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 122,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAIRES DU (9) NANCY, SELAS vous proposent : Appartement à vendre - NANCY (54000)

En exclusivité chez (9) Notaires à Nancy Limite Vandoeuvre - Quartier Nabécor - Ste Colette -

Dans immeuble très bien entretenu - au 1er étage avec ascenseur :

Spacieux F5 A RENOVER offrant une surface de 98 m² composé de :

  • un salon et un séjour accès balcon exposé sud.
  • 3 chambres
  • 1 salle de bain
  • 1 garage
  • 1 cave

Construit en 1970, l'appartement est A RENOVER, offrant un fort potentiel de personnalisation selon vos envies, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement.

Bien soumis au statut de la copropriété Nombre de lots dans l'immeuble : 10 Montant moyen annuel des charges : 4 850 € incluant le chauffage - l'eau chaude et froide- l'ascenseur etc.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Classe consommation : E (239 kWh/m²/an) Classe émissions : E (52 kg CO2/m²/an)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Un bien aux volumes généreux, à fort potentiel, dans un secteur recherché de Vandœuvre-lès-Nancy. À visiter sans tarder !

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude NOTAIRES DU (9) NANCY, SELAS - Notaires à Nancy - N° SIRET : 31006968700013

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.687459, 6.168170
Total : 169 000€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12678€/an
Fourchette totale : 834€ - 1339€/mois
Fourchette annuelle : 10006€ - 16064€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 261,9 €/m²
Basé sur :1185 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 666 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-111 666€ (-50.4%)
Marge achat-revente :52 666€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 886,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 105,17€
Coût de l'assurance :14 787,50€
Taxe foncière : 1 267,80€/an
Soit par mois : 105,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 404,17€/mois
Soit par an : 4 850,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 056,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 900€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, 1 ensemble sanitaire × 4600€ = 4600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 678 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 850 €/an
Calcul : 404 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 582 €
Revenus locatifs : +12 678 €
Charges déductibles : -62 582 €
Résultat foncier Année 1 : -49 904 €(Déficit de 49 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 382 €/an
Revenus locatifs : +12 678 €
Charges déductibles : -12 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28504.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 678 €62 588 €5 678 €-49 910 €21 400 €28 510 €28 510 €
212 932 €12 237 €5 528 €695 €--27 815 €
313 190 €12 081 €5 372 €1 109 €--26 706 €
413 454 €11 920 €5 210 €1 534 €--25 172 €
513 723 €11 753 €5 043 €1 970 €--23 201 €
613 998 €11 580 €4 871 €2 418 €--20 784 €
714 277 €11 401 €4 692 €2 876 €--17 907 €
814 563 €11 216 €4 507 €3 347 €--14 561 €
914 854 €11 025 €4 316 €3 829 €--10 732 €
1015 151 €10 827 €4 118 €4 324 €--6 408 €
1115 454 €10 623 €3 913 €4 832 €--1 576 €
1215 763 €10 411 €3 702 €5 352 €---
1316 079 €10 192 €3 483 €5 887 €---
1416 400 €9 965 €3 256 €6 435 €---
1516 728 €9 731 €3 022 €6 997 €---
1617 063 €9 488 €2 779 €7 574 €---
1717 404 €9 238 €2 528 €8 167 €---
1817 752 €8 978 €2 269 €8 774 €---
1918 107 €8 709 €2 000 €9 398 €---
2018 469 €8 432 €1 722 €10 038 €---
2118 839 €8 144 €1 435 €10 695 €---
2219 216 €7 847 €1 138 €11 369 €---
2319 600 €7 539 €830 €12 061 €---
2419 992 €7 221 €512 €12 771 €---
2520 392 €6 892 €183 €13 500 €---
TOTAL406 079 €300 039 €82 105 €106 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662 €-6 420 €+9 082 €
2+2 662 €0 €+2 662 €
3+2 662 €0 €+2 662 €
4+2 662 €0 €+2 662 €
5+2 662 €0 €+2 662 €
6+2 662 €0 €+2 662 €
7+2 662 €0 €+2 662 €
8+2 662 €0 €+2 662 €
9+2 662 €0 €+2 662 €
10+2 662 €0 €+2 662 €
11+2 662 €0 €+2 662 €
12+2 662 €+1 606 €+1 056 €
13+2 662 €+1 766 €+896 €
14+2 662 €+1 930 €+732 €
15+2 662 €+2 099 €+563 €
16+2 662 €+2 272 €+390 €
17+2 662 €+2 450 €+212 €
18+2 662 €+2 632 €+30 €
19+2 662 €+2 819 €-157 €
20+2 662 €+3 011 €-349 €
21+2 662 €+3 208 €-546 €
22+2 662 €+3 411 €-749 €
23+2 662 €+3 618 €-956 €
24+2 662 €+3 831 €-1 169 €
25+2 662 €+4 050 €-1 388 €
Total+66 550 €+32 285 €+34 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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