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Maison 3 pièces 106 m²

VilleMoulins-sur-Céphons (36)
Surface106m²
Coût Total130 197€
Loyer Annuel8 154€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 738 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 761,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 3 pièces principales

A saisir dans un environnement calme, cette charmante maison en pierre sans travaux. Séjour, cuisine, salle de bains avec douche, wc, buanderie. A l'étage, une grande pièce et deux chambres. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 493-491 Date de réalisation du diagnostic : 16/05/2022 Prix hors honoraires : 73 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Moulins-sur-Céphons
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 47.008842, 1.558011
Total : 130 197€
Prix d'acquisition : 80 738€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 123 738€
Frais de notaire : 6 459€
Coût estimé : 6 459€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8154€/an
Fourchette totale : 518€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6215€ - 10699€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :835,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 569 €
Prix d'achat :80 738 €
Décote à l'achat :-7 831€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-41 628€ (-47.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 197€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 342,06€
Coût de l'assurance :11 392,24€
Taxe foncière : 815,44€/an
Soit par mois : 67,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, réfection des murs, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, rafraîchissement recommandé
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité inclus)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€, plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Remplacement carrelage salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (Main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins-sur-Céphons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 197 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 771 €
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -48 771 €
Résultat foncier Année 1 : -40 617 €(Déficit de 40 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 771 €/an
Revenus locatifs : +8 154 €
Charges déductibles : -5 771 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19216.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 738 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 480 €(65% de 80 738 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 908 €/an
Calcul : 52 480 € × 3,636% = 1 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 154 €48 775 €4 504 €-40 621 €21 400 €19 221 €19 221 €
28 317 €5 657 €4 386 €2 660 €--16 560 €
38 484 €5 535 €4 264 €2 949 €--13 612 €
48 653 €5 408 €4 137 €3 245 €--10 367 €
58 827 €5 277 €4 006 €3 549 €--6 817 €
69 003 €5 142 €3 871 €3 861 €--2 956 €
79 183 €5 001 €3 730 €4 182 €---
89 367 €4 856 €3 585 €4 511 €---
99 554 €4 705 €3 434 €4 849 €---
109 745 €4 549 €3 278 €5 196 €---
119 940 €4 387 €3 116 €5 553 €---
1210 139 €4 220 €2 949 €5 919 €---
1310 342 €4 047 €2 775 €6 295 €---
1410 549 €3 867 €2 596 €6 681 €---
1510 759 €3 681 €2 410 €7 078 €---
1610 975 €3 489 €2 218 €7 486 €---
1711 194 €3 289 €2 018 €7 905 €---
1811 418 €3 083 €1 812 €8 335 €---
1911 646 €2 869 €1 598 €8 777 €---
2011 879 €2 648 €1 377 €9 231 €---
2112 117 €2 419 €1 148 €9 698 €---
2212 359 €2 181 €910 €10 178 €---
2312 606 €1 936 €664 €10 671 €---
2412 859 €1 681 €410 €11 178 €---
2513 116 €1 417 €146 €11 698 €---
TOTAL261 186 €140 120 €65 342 €121 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €0 €+1 712 €
5+1 712 €0 €+1 712 €
6+1 712 €0 €+1 712 €
7+1 712 €+368 €+1 344 €
8+1 712 €+1 353 €+359 €
9+1 712 €+1 455 €+257 €
10+1 712 €+1 559 €+153 €
11+1 712 €+1 666 €+46 €
12+1 712 €+1 776 €-64 €
13+1 712 €+1 889 €-177 €
14+1 712 €+2 004 €-292 €
15+1 712 €+2 123 €-411 €
16+1 712 €+2 246 €-534 €
17+1 712 €+2 371 €-659 €
18+1 712 €+2 500 €-788 €
19+1 712 €+2 633 €-921 €
20+1 712 €+2 769 €-1 057 €
21+1 712 €+2 909 €-1 197 €
22+1 712 €+3 053 €-1 341 €
23+1 712 €+3 201 €-1 489 €
24+1 712 €+3 353 €-1 641 €
25+1 712 €+3 510 €-1 798 €
Total+42 800 €+36 320 €+6 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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