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Achat appartement

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface55.25m²
Coût Total94 970€
Loyer Annuel6 560€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 55.25 m²
Prix au m² : 1 067,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1.78 m² Balcon, 5.08 m² Cave, Vue, Surface de 55.25 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage central, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 14.29 m²

Appartement 2 chambres à Chalon-sur-Saône Réf 70425GM: Appartement de type 3, agréable situé à proximité du centre ville de Chalon-sur-Saône. Idéal pour un couple ou une famille. Il se compose de deux chambres, d'un séjour lumineux et d'une cuisine entièrement équipée. Les fenêtres sont en PVC, double vitrage et l'appartement dispose d'une VMC individuelle. L'immeuble est sécurisé et dispose de vidéophones récents. Proche des services, ce bien offre un cadre de vie pratique et fonctionnel. Une cave complète ce bien. Gérald MAHAUD Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : Honoraires à la charge du vendeur - Gérald MAHAUD - Agent commercial - EI - RSAC 921 053 856 / Chalon sur Saône

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.791530, 4.849370
Total : 94 970€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 31 250€
Valeur du bien : 90 250€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.25m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6560€/an
Fourchette totale : 435€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5216€ - 8250€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 662,66€
Coût de l'assurance :8 309,88€
Taxe foncière : 655,99€/an
Soit par mois : 54,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 355 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.25 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et de l'électroménager, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 250 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture 20 m²: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture 15 m²: 15 m² × 50€/m² = 750€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 560 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 970 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 521 €
Revenus locatifs : +6 560 €
Charges déductibles : -35 521 €
Résultat foncier Année 1 : -28 961 €(Déficit de 28 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 271 €/an
Revenus locatifs : +6 560 €
Charges déductibles : -4 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7560.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 560 €35 524 €3 285 €-28 964 €21 400 €7 564 €7 564 €
26 691 €4 188 €3 199 €2 503 €--5 061 €
36 825 €4 099 €3 110 €2 726 €--2 334 €
46 961 €4 006 €3 018 €2 955 €---
57 101 €3 911 €2 922 €3 190 €---
67 243 €3 812 €2 823 €3 431 €---
77 387 €3 709 €2 721 €3 678 €---
87 535 €3 603 €2 615 €3 932 €---
97 686 €3 493 €2 505 €4 193 €---
107 840 €3 379 €2 391 €4 460 €---
117 996 €3 261 €2 273 €4 735 €---
128 156 €3 139 €2 151 €5 017 €---
138 319 €3 013 €2 025 €5 307 €---
148 486 €2 882 €1 894 €5 604 €---
158 656 €2 746 €1 758 €5 909 €---
168 829 €2 606 €1 618 €6 223 €---
179 005 €2 461 €1 472 €6 545 €---
189 185 €2 310 €1 322 €6 875 €---
199 369 €2 154 €1 166 €7 215 €---
209 556 €1 993 €1 004 €7 564 €---
219 748 €1 826 €837 €7 922 €---
229 943 €1 652 €664 €8 290 €---
2310 141 €1 473 €485 €8 668 €---
2410 344 €1 287 €299 €9 057 €---
2510 551 €1 095 €107 €9 456 €---
TOTAL210 114 €103 622 €47 663 €106 492 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 492 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 378 €-6 420 €+7 798 €
2+1 378 €0 €+1 378 €
3+1 378 €0 €+1 378 €
4+1 378 €+186 €+1 192 €
5+1 378 €+957 €+421 €
6+1 378 €+1 029 €+349 €
7+1 378 €+1 103 €+275 €
8+1 378 €+1 180 €+198 €
9+1 378 €+1 258 €+120 €
10+1 378 €+1 338 €+40 €
11+1 378 €+1 421 €-43 €
12+1 378 €+1 505 €-127 €
13+1 378 €+1 592 €-214 €
14+1 378 €+1 681 €-303 €
15+1 378 €+1 773 €-395 €
16+1 378 €+1 867 €-489 €
17+1 378 €+1 963 €-585 €
18+1 378 €+2 063 €-685 €
19+1 378 €+2 164 €-786 €
20+1 378 €+2 269 €-891 €
21+1 378 €+2 377 €-999 €
22+1 378 €+2 487 €-1 109 €
23+1 378 €+2 601 €-1 223 €
24+1 378 €+2 717 €-1 339 €
25+1 378 €+2 837 €-1 459 €
Total+34 450 €+31 948 €+2 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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