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Appartement 4 pièces 64 m²

VilleNice (06)
Surface64m²
Coût Total220 600€
Loyer Annuel14 288€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Nice Est/Pasteur, 4 pièces, étage élevé, grands balcons, cave, possibilité garage

NICE / PASTEUR – Appartement 4 pièces de 64 m² situé au sein d'une résidence bien entretenue. Entièrement à rénover, ce bien offre un beau potentiel d'aménagement. Il se compose d'un séjour, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant et de deux balcons. Une cave complète ce bien. Possibilité d'acquérir un garage en supplément. À proximité du tramway, de l'hôpital Pasteur, des commerces et des commodités. DPE : D Exclusivité ORPI Référence agence : 362 Référence annonce : BYWI-Q0M-4CU Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 889 Charges prévisionnelles annuelles : 3032 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.721923, 7.284668
Total : 220 600€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 207 800€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14288€/an
Fourchette totale : 846€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 10156€ - 20101€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 392,86 €/m²
Basé sur :596 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 143 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-57 143€ (-26.3%)
Marge achat-revente :-3 457€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 086,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 141,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 412,60€
Coût de l'assurance :16 545,00€
Taxe foncière : 1 428,81€/an
Soit par mois : 119,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 252,67€/mois
Soit par an : 3 032,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 513,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-322,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 unité × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 032 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 218 €
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -60 218 €
Résultat foncier Année 1 : -45 930 €(Déficit de 45 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 418 €/an
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -12 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24529.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 288 €60 225 €7 303 €-45 937 €21 400 €24 537 €24 537 €
214 574 €12 230 €7 107 €2 344 €--22 193 €
314 865 €12 028 €6 905 €2 837 €--19 356 €
415 163 €11 819 €6 697 €3 343 €--16 012 €
515 466 €11 604 €6 481 €3 862 €--12 150 €
615 775 €11 380 €6 258 €4 395 €--7 755 €
716 091 €11 150 €6 027 €4 941 €--2 814 €
816 413 €10 911 €5 788 €5 501 €---
916 741 €10 664 €5 542 €6 076 €---
1017 076 €10 409 €5 287 €6 666 €---
1117 417 €10 146 €5 023 €7 272 €---
1217 766 €9 873 €4 750 €7 893 €---
1318 121 €9 591 €4 468 €8 530 €---
1418 483 €9 299 €4 176 €9 184 €---
1518 853 €8 998 €3 875 €9 855 €---
1619 230 €8 686 €3 563 €10 544 €---
1719 615 €8 363 €3 241 €11 251 €---
1820 007 €8 030 €2 907 €11 977 €---
1920 407 €7 685 €2 563 €12 722 €---
2020 815 €7 329 €2 206 €13 486 €---
2121 231 €6 960 €1 838 €14 271 €---
2221 656 €6 579 €1 456 €15 077 €---
2322 089 €6 185 €1 062 €15 904 €---
2422 531 €5 778 €655 €16 753 €---
2522 982 €5 356 €234 €17 625 €---
TOTAL457 654 €281 278 €105 413 €176 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 001 €-6 420 €+9 421 €
2+3 001 €0 €+3 001 €
3+3 001 €0 €+3 001 €
4+3 001 €0 €+3 001 €
5+3 001 €0 €+3 001 €
6+3 001 €0 €+3 001 €
7+3 001 €0 €+3 001 €
8+3 001 €+806 €+2 195 €
9+3 001 €+1 823 €+1 178 €
10+3 001 €+2 000 €+1 001 €
11+3 001 €+2 181 €+820 €
12+3 001 €+2 368 €+633 €
13+3 001 €+2 559 €+442 €
14+3 001 €+2 755 €+246 €
15+3 001 €+2 957 €+44 €
16+3 001 €+3 163 €-162 €
17+3 001 €+3 375 €-374 €
18+3 001 €+3 593 €-592 €
19+3 001 €+3 817 €-816 €
20+3 001 €+4 046 €-1 045 €
21+3 001 €+4 281 €-1 280 €
22+3 001 €+4 523 €-1 522 €
23+3 001 €+4 771 €-1 770 €
24+3 001 €+5 026 €-2 025 €
25+3 001 €+5 288 €-2 287 €
Total+75 025 €+52 913 €+22 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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