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Maison - 8 pièce(s) - 130 m²

VilleRoches (23)
Surface130
Coût Total175 029
Loyer Annuel10 046
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 360 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 872 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette charmante maison en pierre de trois chambres se situe dans un hameau paisible près de Roches (23), offrant un parfait mélange de cachet, d'espace et de potentiel.

Idéale comme résidence secondaire ou principale, la propriété dégage un charme rustique tout en offrant suffisamment d'espace pour la personnaliser.

La maison est complétée par une grande grange et diverses dépendances, offrant de belles possibilités d'aménagement ou de création d'espaces de vie et de rangement supplémentaires, sous réserve d'autorisation d'urbanisme.

Les jardins environnants offrent un cadre paisible et intime, parfait pour recevoir, jardiner ou simplement profiter du calme de la campagne.

Avec sa construction traditionnelle en pierre, la maison conserve un cachet authentique tout en offrant une toile vierge pour la modernisation et une touche personnelle.

Son emplacement offre le meilleur des deux mondes : un style de vie rural paisible tout en étant proche des commodités locales de Roches et de la

Cette charmante maison en pierre de trois chambres est nichée dans un hameau paisible près de Roches (23) et offre un espace de vie généreux avec un excellent potentiel ? idéale comme résidence secondaire ou principale.

La propriété comprend une grande grange, des jardins bien entretenus et des dépendances polyvalentes qui pourraient être aménagées (sous réserve d'autorisation d'urbanisme), ce qui en fait une merveilleuse opportunité de créer la maison de campagne de vos rêves. Le rez-de-chaussée offre une cuisine/salle à manger chaleureuse avec cheminée et poêle à bois, formant le c?ur convivial de la maison.

On y trouve également une salle de bains familiale avec WC ainsi qu?un salon confortable, lui aussi équipé d?un poêle à bois, ouvrant sur une petite grange attenante actuellement utilisée comme espace de stockage, offrant un beau potentiel d?aménagement.

Au premier étage, un vaste palier propose un espace polyvalent, idéal pour un bureau ou un second salon.

Ce niveau comprend également deux belles chambres doubles, dont l?une bénéficie d?un balcon Juliette, ainsi qu?une salle d?eau avec WC.

Le deuxième étage accueille une troisième chambre, spacieuse et pleine de charme, parfaite pour des invités ou une suite parentale. L'installation électrique a été modernisée récemment.

Pour plus d'informations sur ce bien, veuillez me contacter.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Roches
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.281923, 1.989565
Total : 175 029
Prix d'acquisition : 113 360
Travaux : 52 600
Valeur du bien : 165 960
Frais de notaire : 9 069
Coût estimé : 9 069
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10046€/an
Fourchette totale : 658€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 7897€ - 12779€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :538,46 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :70 000
Prix d'achat :113 360
Décote à l'achat :+43 360 (+61.9%)
Marge achat-revente :-105 029€ (-150.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 029
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 409,52
Coût de l'assurance :15 315,04
Taxe foncière : 1 004,60€/an
Soit par mois : 83,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 546 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 130 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite quelques améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 100
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Roches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 046 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 029 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 867
Revenus locatifs : +10 046
Charges déductibles : -59 867
Résultat foncier Année 1 : -49 820(Déficit de 49 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 420
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 267 €/an
Revenus locatifs : +10 046
Charges déductibles : -7 267
Résultat foncier Années 2+ : 2 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28420.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 360
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 684(65% de 113 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 679 €/an
Calcul : 73 684 € × 3,636% = 2 679
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 04659 8725 655-49 82621 400 €28 426 €28 426 €
210 2477 1195 5023 128--25 298 €
310 4526 9615 3443 490--21 808 €
410 6616 7985 1813 863--17 945 €
510 8746 6305 0134 244--13 701 €
611 0926 4564 8394 636--9 065 €
711 3136 2764 6595 038--4 028 €
811 5406 0904 4735 450---
911 7715 8984 2815 873---
1012 0065 7004 0826 306---
1112 2465 4953 8776 751---
1212 4915 2833 6667 208---
1312 7415 0643 4477 677---
1412 9964 8383 2218 158---
1513 2564 6042 9878 651---
1613 5214 3632 7469 158---
1713 7914 1142 4969 677---
1814 0673 8562 23910 211---
1914 3483 5901 97310 758---
2014 6353 3151 69811 320---
2114 9283 0311 41311 897---
2215 2262 7371 12012 489---
2315 5312 43481713 097---
2415 8422 12050313 721---
2516 1581 79717914 362---
TOTAL321 777174 44081 410147 33821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 338
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110-6 420+8 530
2+2 1100+2 110
3+2 1100+2 110
4+2 1100+2 110
5+2 1100+2 110
6+2 1100+2 110
7+2 1100+2 110
8+2 110+427+1 683
9+2 110+1 762+348
10+2 110+1 892+218
11+2 110+2 025+85
12+2 110+2 162-52
13+2 110+2 303-193
14+2 110+2 447-337
15+2 110+2 595-485
16+2 110+2 747-637
17+2 110+2 903-793
18+2 110+3 063-953
19+2 110+3 228-1 118
20+2 110+3 396-1 286
21+2 110+3 569-1 459
22+2 110+3 747-1 637
23+2 110+3 929-1 819
24+2 110+4 116-2 006
25+2 110+4 309-2 199
Total+52 750+44 201+8 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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