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Maison f6 220m² gueret centre

VilleGuéret (23)
Surface182m²
Coût Total185 720€
Loyer Annuel16 496€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois+238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 182 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur sous sol avec 2 garages le salon / cuisine font 70 m² donnant sur la terrasse. 2 étages. Centre ville. Jardin clos privatif avec terrasse de 200 m² . fenêtres double vitrages . Portes de garage motorisées avec plafond de 3.60 m .climatisation, pompe à chaleur, poêle à granulés et ballon thermodynamique . Toiture isolée et étanche. Nombreux placards. Jolie point de vue sur Guéret. maison a beaucoup de potentiel

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.169130, 1.864340
Total : 185 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 3 200€
Valeur du bien : 172 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1375€/mois
Loyer annuel estimé : 16496€/an
Fourchette totale : 1088€ - 1737€/mois
Fourchette annuelle : 13056€ - 20843€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 161,98 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 480 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-42 480€ (-20.1%)
Marge achat-revente :25 760€ (12.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :74,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 999,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 715,60€
Coût de l'assurance :22 286,40€
Taxe foncière : 1 649,60€/an
Soit par mois : 137,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 374,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité si nécessaire, peinture.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, amélioration de l'éclairage.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, peinture à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200 €(18 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 200€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 400€/m² = 3200€ (incluant plomberie et électricité)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 496 €/an
Calcul : 1 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 720 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 067 €
Revenus locatifs : +16 496 €
Charges déductibles : -12 067 €
Résultat foncier Année 1 : 4 429 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 867 €/an
Revenus locatifs : +16 496 €
Charges déductibles : -8 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 629 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 496 €12 074 €6 332 €4 422 €---
216 826 €8 707 €6 165 €8 119 €---
317 162 €8 534 €5 993 €8 629 €---
417 506 €8 355 €5 814 €9 151 €---
517 856 €8 170 €5 628 €9 686 €---
618 213 €7 978 €5 437 €10 235 €---
718 577 €7 779 €5 238 €10 798 €---
818 949 €7 574 €5 033 €11 375 €---
919 328 €7 361 €4 820 €11 966 €---
1019 714 €7 141 €4 600 €12 573 €---
1120 109 €6 914 €4 373 €13 195 €---
1220 511 €6 678 €4 137 €13 833 €---
1320 921 €6 434 €3 893 €14 487 €---
1421 339 €6 182 €3 640 €15 158 €---
1521 766 €5 920 €3 379 €15 846 €---
1622 201 €5 650 €3 109 €16 552 €---
1722 645 €5 370 €2 829 €17 276 €---
1823 098 €5 080 €2 539 €18 019 €---
1923 560 €4 780 €2 239 €18 781 €---
2024 032 €4 469 €1 928 €19 562 €---
2124 512 €4 148 €1 607 €20 364 €---
2225 002 €3 815 €1 274 €21 187 €---
2325 502 €3 471 €930 €22 032 €---
2426 013 €3 115 €574 €22 898 €---
2526 533 €2 746 €205 €23 787 €---
TOTAL528 372 €158 442 €91 716 €369 930 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 464 €+1 327 €+2 137 €
2+3 464 €+2 436 €+1 028 €
3+3 464 €+2 589 €+875 €
4+3 464 €+2 745 €+719 €
5+3 464 €+2 906 €+558 €
6+3 464 €+3 071 €+393 €
7+3 464 €+3 239 €+225 €
8+3 464 €+3 412 €+52 €
9+3 464 €+3 590 €-126 €
10+3 464 €+3 772 €-308 €
11+3 464 €+3 958 €-494 €
12+3 464 €+4 150 €-686 €
13+3 464 €+4 346 €-882 €
14+3 464 €+4 547 €-1 083 €
15+3 464 €+4 754 €-1 290 €
16+3 464 €+4 966 €-1 502 €
17+3 464 €+5 183 €-1 719 €
18+3 464 €+5 406 €-1 942 €
19+3 464 €+5 634 €-2 170 €
20+3 464 €+5 869 €-2 405 €
21+3 464 €+6 109 €-2 645 €
22+3 464 €+6 356 €-2 892 €
23+3 464 €+6 609 €-3 145 €
24+3 464 €+6 869 €-3 405 €
25+3 464 €+7 136 €-3 672 €
Total+86 600 €+110 979 €+-24 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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