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APPARTEMENT 60M2 - 3 PIECES - 2 CHAMBRES

VilleTulle (19)
Surface60m²
Coût Total97 822€
Loyer Annuel5 533€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 150 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 035,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de 60m2 environ, situé au troisième et dernier étage, d'une petite copropriété. Il se compose de deux chambres, un salon/séjour, une cuisine ouverte, une salle de bain et un WC séparé. Un balcon est également présent.   En sus, un grenier et une cave. 

  • https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=37
Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.261849, 1.763092
Total : 97 822€
Prix d'acquisition : 62 150€
Travaux : 30 700€
Valeur du bien : 92 850€
Frais de notaire : 4 972€
Coût estimé : 4 972€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 461€/mois
Loyer annuel estimé : 5533€/an
Fourchette totale : 364€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4370€ - 7006€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :901,18 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 071 €
Prix d'achat :62 150 €
Décote à l'achat :+8 079€ (+14.9%)
Marge achat-revente :-43 751€ (-80.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 965,06€
Coût de l'assurance :8 559,42€
Taxe foncière : 553,33€/an
Soit par mois : 46,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 461,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant des améliorations.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement pour les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 700 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 533 €/an
Calcul : 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 822 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 553 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 782 €
Revenus locatifs : +5 533 €
Charges déductibles : -34 782 €
Résultat foncier Année 1 : -29 249 €(Déficit de 29 249 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 082 €/an
Revenus locatifs : +5 533 €
Charges déductibles : -4 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7848.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 398 €(65% de 62 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 469 €/an
Calcul : 40 398 € × 3,636% = 1 469 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 533 €34 785 €3 190 €-29 252 €21 400 €7 852 €7 852 €
25 644 €3 999 €3 104 €1 644 €--6 208 €
35 757 €3 911 €3 015 €1 846 €--4 362 €
45 872 €3 819 €2 923 €2 053 €--2 309 €
55 989 €3 724 €2 829 €2 265 €--44 €
66 109 €3 626 €2 731 €2 483 €---
76 231 €3 525 €2 630 €2 706 €---
86 356 €3 421 €2 525 €2 935 €---
96 483 €3 313 €2 417 €3 171 €---
106 613 €3 201 €2 305 €3 412 €---
116 745 €3 085 €2 190 €3 660 €---
126 880 €2 966 €2 070 €3 914 €---
137 018 €2 843 €1 947 €4 175 €---
147 158 €2 715 €1 819 €4 443 €---
157 301 €2 583 €1 688 €4 718 €---
167 447 €2 447 €1 552 €5 000 €---
177 596 €2 307 €1 411 €5 289 €---
187 748 €2 161 €1 265 €5 587 €---
197 903 €2 011 €1 115 €5 892 €---
208 061 €1 856 €960 €6 205 €---
218 222 €1 695 €799 €6 527 €---
228 387 €1 529 €633 €6 858 €---
238 554 €1 358 €462 €7 197 €---
248 725 €1 180 €285 €7 545 €---
258 900 €997 €102 €7 903 €---
TOTAL177 233 €99 058 €45 965 €78 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 162 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 162 €-6 420 €+7 582 €
2+1 162 €0 €+1 162 €
3+1 162 €0 €+1 162 €
4+1 162 €0 €+1 162 €
5+1 162 €0 €+1 162 €
6+1 162 €+732 €+430 €
7+1 162 €+812 €+350 €
8+1 162 €+881 €+281 €
9+1 162 €+951 €+211 €
10+1 162 €+1 024 €+138 €
11+1 162 €+1 098 €+64 €
12+1 162 €+1 174 €-12 €
13+1 162 €+1 252 €-90 €
14+1 162 €+1 333 €-171 €
15+1 162 €+1 415 €-253 €
16+1 162 €+1 500 €-338 €
17+1 162 €+1 587 €-425 €
18+1 162 €+1 676 €-514 €
19+1 162 €+1 768 €-606 €
20+1 162 €+1 862 €-700 €
21+1 162 €+1 958 €-796 €
22+1 162 €+2 057 €-895 €
23+1 162 €+2 159 €-997 €
24+1 162 €+2 264 €-1 102 €
25+1 162 €+2 371 €-1 209 €
Total+29 050 €+23 453 €+5 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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