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Vente appartement 2 pièces 49 m² Avignon (84000) - Superimmo

VilleAvignon (84)
Surface49
Coût Total125 180
Loyer Annuel8 382
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 755,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité dans notre agence, situé à Avignon extra muros, à 5 minutes à pied des remparts et de la gare centre, découvrez un appartement de type T2, 49 m² au 1er et dernier étage d'un petit immeuble à faibles charges. En recherche de votre premier achat proche du cœur d'Avignon, ou d'un investissement locatif étudiant / saisonnier, cet appartement est une véritable opportunité grâce à un emplacement idéal. Proche des transports, de la faculté et des différentes écoles, à deux pas du centre. La location saisonnière meublée de courte durée est autorisée, offrant un réel potentiel de rentabilité. Il nécessite quelques rafraichissement afin d'optimiser tout son potentiel, d'autres lots sont disponibles dans ce petit ensemble composé de 4 appartements et 1 commerce. Contactez nous pour plus d'informations. Honoraires à charge vendeur. Référence Annonce : FR190 DPE D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1010 et 1410 € par an. Prix moyen des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr Les biens désignés représentant le lot n° 4 de la copropriété qui comporte 5 lots. La moyenne des charges courantes annuelles pour ces lots est de X€. Procédure contre le syndicat : Non Florence ROUDIL - agent commercial immatriculé au RSAC de Tarascon sous le n°897 830 014 00014.Afficher plus

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.939624, 4.810678
Total : 125 180
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 32 300
Valeur du bien : 118 300
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8382€/an
Fourchette totale : 556€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6677€ - 10523€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 054,79 €/m²
Basé sur :478 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 684
Prix d'achat :86 000
Décote à l'achat :-14 684 (-14.6%)
Marge achat-revente :-24 496€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 647,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 816,63
Coût de l'assurance :9 388,50
Taxe foncière : 838,24€/an
Soit par mois : 69,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec murs vides nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques salissures nécessitant un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:6 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 382 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 140 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 180 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 654
Revenus locatifs : +8 382
Charges déductibles : -37 654
Résultat foncier Année 1 : -29 271(Déficit de 29 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 871
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 354 €/an
Revenus locatifs : +8 382
Charges déductibles : -5 354
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7871.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 38237 6584 144-29 27521 400 €7 875 €7 875 €
28 5505 2474 0333 303--4 572 €
38 7215 1323 9193 589--983 €
48 8955 0143 8003 882---
59 0734 8913 6784 182---
69 2554 7653 5514 490---
79 4404 6343 4204 806---
89 6294 4983 2855 130---
99 8214 3583 1455 463---
1010 0184 2143 0005 804---
1110 2184 0642 8506 154---
1210 4223 9092 6956 513---
1310 6313 7492 5356 882---
1410 8443 5842 3707 260---
1511 0603 4132 1997 648---
1611 2823 2362 0228 046---
1711 5073 0531 8398 455---
1811 7372 8641 6508 874---
1911 9722 6681 4549 304---
2012 2122 4661 2529 746---
2112 4562 2571 04310 199---
2212 7052 04082610 665---
2312 9591 81760311 142---
2413 2181 58537211 633---
2513 4831 34613312 136---
TOTAL268 491122 46159 817146 03021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 030
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 760-6 420+8 180
2+1 7600+1 760
3+1 7600+1 760
4+1 760+869+891
5+1 760+1 255+505
6+1 760+1 347+413
7+1 760+1 442+318
8+1 760+1 539+221
9+1 760+1 639+121
10+1 760+1 741+19
11+1 760+1 846-86
12+1 760+1 954-194
13+1 760+2 065-305
14+1 760+2 178-418
15+1 760+2 294-534
16+1 760+2 414-654
17+1 760+2 536-776
18+1 760+2 662-902
19+1 760+2 791-1 031
20+1 760+2 924-1 164
21+1 760+3 060-1 300
22+1 760+3 199-1 439
23+1 760+3 343-1 583
24+1 760+3 490-1 730
25+1 760+3 641-1 881
Total+44 000+43 809+191
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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