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Achat maison

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface72m²
Coût Total100 060€
Loyer Annuel5 569€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 72 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Salle de séjour, Terrain de 414 m²

Maison comprenant de plain-pied un séjour de 20m² avec climatisation ouvert sur une cuisine meublée, un WC. à l'étage, dégagement, deux chambres, une salle d'eau avec WC. jardin d'environ 400m² avec garage et dépendance.

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.280700, 2.722160
Total : 100 060€
Prix d'acquisition : 36 000€
Travaux : 61 180€
Valeur du bien : 97 180€
Frais de notaire : 2 880€
Coût estimé : 2 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5569€/an
Fourchette totale : 352€ - 612€/mois
Fourchette annuelle : 4220€ - 7348€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 653,67€
Coût de l'assurance :8 755,25€
Taxe foncière : 556,85€/an
Soit par mois : 46,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation substantielle
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage de la salle d'eau
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 180 €(850 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 320€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 60€/m² = 4320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 569 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 060 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 386 €
Revenus locatifs : +5 569 €
Charges déductibles : -65 386 €
Résultat foncier Année 1 : -59 818 €(Déficit de 59 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 206 €/an
Revenus locatifs : +5 569 €
Charges déductibles : -4 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38417.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 400 €(65% de 36 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 851 €/an
Calcul : 23 400 € × 3,636% = 851 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 569 €65 389 €3 302 €-59 821 €21 400 €38 421 €38 421 €
25 680 €4 121 €3 214 €1 559 €--36 862 €
35 793 €4 030 €3 123 €1 764 €--35 098 €
45 909 €3 935 €3 028 €1 974 €--33 124 €
56 028 €3 837 €2 930 €2 190 €--30 934 €
66 148 €3 736 €2 829 €2 412 €--28 522 €
76 271 €3 632 €2 725 €2 639 €--25 883 €
86 396 €3 524 €2 617 €2 872 €--23 011 €
96 524 €3 412 €2 505 €3 112 €--19 899 €
106 655 €3 297 €2 390 €3 358 €--16 541 €
116 788 €3 178 €2 271 €3 610 €--12 930 €
126 924 €3 054 €2 147 €3 870 €---
137 062 €2 927 €2 020 €4 136 €---
147 203 €2 795 €1 888 €4 409 €---
157 348 €2 658 €1 751 €4 689 €---
167 494 €2 517 €1 610 €4 977 €---
177 644 €2 372 €1 465 €5 273 €---
187 797 €2 221 €1 314 €5 576 €---
197 953 €2 065 €1 158 €5 888 €---
208 112 €1 904 €997 €6 208 €---
218 275 €1 737 €830 €6 537 €---
228 440 €1 565 €658 €6 875 €---
238 609 €1 387 €480 €7 222 €---
248 781 €1 203 €296 €7 578 €---
258 957 €1 013 €106 €7 944 €---
TOTAL178 361 €131 510 €47 654 €46 851 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 169 €-6 420 €+7 589 €
2+1 169 €0 €+1 169 €
3+1 169 €0 €+1 169 €
4+1 169 €0 €+1 169 €
5+1 169 €0 €+1 169 €
6+1 169 €0 €+1 169 €
7+1 169 €0 €+1 169 €
8+1 169 €0 €+1 169 €
9+1 169 €0 €+1 169 €
10+1 169 €0 €+1 169 €
11+1 169 €0 €+1 169 €
12+1 169 €+1 161 €+8 €
13+1 169 €+1 241 €-72 €
14+1 169 €+1 323 €-154 €
15+1 169 €+1 407 €-238 €
16+1 169 €+1 493 €-324 €
17+1 169 €+1 582 €-413 €
18+1 169 €+1 673 €-504 €
19+1 169 €+1 766 €-597 €
20+1 169 €+1 862 €-693 €
21+1 169 €+1 961 €-792 €
22+1 169 €+2 062 €-893 €
23+1 169 €+2 167 €-998 €
24+1 169 €+2 273 €-1 104 €
25+1 169 €+2 383 €-1 214 €
Total+29 225 €+17 934 €+11 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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