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Maison à vendre

VilleSaint-Martin-de-Bossenay (10)
Surface65m²
Coût Total112 360€
Loyer Annuel6 274€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 753,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, Salle à manger (total 16 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, Toilettes dans la salle de bains

ST MARTIN DE BOSSENAY

LONGERE INDEPENDANTE DE 65 M² HABITABLES avec TRAVAUX A PREVOIR

UNE GRANGE ATTENANTE sol terre.

TERRAIN CLOS ET ARBORE de 1097 m²

Entrée de 3.82 m² carrelée, cuisine de 17.52 m² carrelée (pas d'aménagement), séjour de 17.82 m² carrelé, 2 chambres carrelées en enfilade de 14.12 m² et la petite de 8.03 m², salle d'eau avec WC.

Simple vitrage, volets bois à changer.

Chauffage électrique

Pas de production d'eau chaude (hors service)

Une petite cave voûtée.

Taxe foncière : 302 E

Fosse septique NON CONFORME

Prix : 49.000 E HONORAIRES AGENCE INCLUS TTC A LA CHARGE DU VENDEUR

Les informations sur es risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Saint-Martin-de-Bossenay
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.443800, 3.681530
Total : 112 360€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 59 440€
Valeur du bien : 108 440€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6274€/an
Fourchette totale : 415€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 4981€ - 7904€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 181 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-22 181€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-41 179€ (-57.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 580,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 260,90€
Coût de l'assurance :9 550,60€
Taxe foncière : 302,00€/an
Soit par mois : 25,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 522,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 575 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour la production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Nécessaire pour la production d'eau chaude conforme
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la menuiserie intérieure si nécessaire
Quantité: 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse septique non conforme - nécessaire pour la conformité réglementaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 440 €(914 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 140€
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (main d'œuvre incluse)
  • Fosse septique:8 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-de-Bossenay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 274 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 360 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 751 €
Revenus locatifs : +6 274 €
Charges déductibles : -63 751 €
Résultat foncier Année 1 : -57 476 €(Déficit de 57 476 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 076 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 311 €/an
Revenus locatifs : +6 274 €
Charges déductibles : -4 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36076.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 274 €63 754 €3 630 €-57 480 €21 400 €36 080 €36 080 €
26 400 €4 216 €3 532 €2 184 €--33 896 €
36 528 €4 115 €3 431 €2 413 €--31 483 €
46 658 €4 010 €3 326 €2 648 €--28 835 €
56 792 €3 902 €3 218 €2 890 €--25 945 €
66 927 €3 790 €3 106 €3 137 €--22 808 €
77 066 €3 675 €2 991 €3 391 €--19 416 €
87 207 €3 555 €2 871 €3 652 €--15 765 €
97 351 €3 432 €2 748 €3 919 €--11 845 €
107 498 €3 305 €2 621 €4 194 €--7 652 €
117 648 €3 173 €2 489 €4 475 €--3 176 €
127 801 €3 037 €2 353 €4 764 €---
137 957 €2 897 €2 213 €5 061 €---
148 117 €2 752 €2 068 €5 365 €---
158 279 €2 602 €1 918 €5 677 €---
168 444 €2 447 €1 763 €5 998 €---
178 613 €2 287 €1 603 €6 327 €---
188 786 €2 121 €1 437 €6 664 €---
198 961 €1 950 €1 266 €7 011 €---
209 141 €1 774 €1 090 €7 367 €---
219 323 €1 591 €907 €7 732 €---
229 510 €1 403 €719 €8 107 €---
239 700 €1 208 €524 €8 492 €---
249 894 €1 007 €323 €8 887 €---
2510 092 €799 €115 €9 293 €---
TOTAL200 969 €128 802 €52 261 €72 168 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 168 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 318 €-6 420 €+7 738 €
2+1 318 €0 €+1 318 €
3+1 318 €0 €+1 318 €
4+1 318 €0 €+1 318 €
5+1 318 €0 €+1 318 €
6+1 318 €0 €+1 318 €
7+1 318 €0 €+1 318 €
8+1 318 €0 €+1 318 €
9+1 318 €0 €+1 318 €
10+1 318 €0 €+1 318 €
11+1 318 €0 €+1 318 €
12+1 318 €+1 429 €-111 €
13+1 318 €+1 518 €-200 €
14+1 318 €+1 609 €-291 €
15+1 318 €+1 703 €-385 €
16+1 318 €+1 799 €-481 €
17+1 318 €+1 898 €-580 €
18+1 318 €+1 999 €-681 €
19+1 318 €+2 103 €-785 €
20+1 318 €+2 210 €-892 €
21+1 318 €+2 320 €-1 002 €
22+1 318 €+2 432 €-1 114 €
23+1 318 €+2 548 €-1 230 €
24+1 318 €+2 666 €-1 348 €
25+1 318 €+2 788 €-1 470 €
Total+32 950 €+22 603 €+10 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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