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Appartement à vendre

VilleVilleurbanne (69)
Surface75
Coût Total188 840
Loyer Annuel12 489
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 986,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Interphone

ERA Immobilier Villeurbanne vous propose en exclusivité un appartement traversant et lumineux de 75 m², situé au 2ème étage sur 4 d'une copropriété bien entretenue, dans le secteur de Saint-Jean.

L'appartement se compose d'une entrée qui dessert l'ensemble des pièces, d'un séjour lumineux, d'une cuisine séparée, de trois chambres confortables, d'une salle d'eau avec accès à une loggia de 3 m² ainsi que d'un WC indépendant.

Ce bien dispose également d'une cave et d'un parking collectif extérieur, deux atouts pratiques au quotidien. Chauffage urbain, environnement calme et proximité immédiate du périphérique complètent les prestations de ce T4 idéal pour accueillir une famille ou pour un projet d'investissement locatif.

Une visite s'impose ! Contactez dès maintenant votre agence ERA Villeurbanne pour plus d'informations. Copropriété de 142 lots - dont 60 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros.

Ville : Villeurbanne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69100
Coordonnées : 45.781573, 4.900634
Total : 188 840
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 27 920
Valeur du bien : 176 920
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12489€/an
Fourchette totale : 841€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 10090€ - 15457€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 863,76 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 782
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-65 782 (-30.6%)
Marge achat-revente :25 942€ (12.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 000,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 773,27
Coût de l'assurance :16 523,50
Taxe foncière : 1 248,88€/an
Soit par mois : 104,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 040,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain existant
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 920(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Mise aux normes chauffage urbain: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 060
    Revêtement sol chambres: 34 m² × 90€/m² = 3060€
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds chambres: 34 m² × 40€/m² = 1360€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeurbanne (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 489 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 840 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 756
Revenus locatifs : +12 489
Charges déductibles : -38 756
Résultat foncier Année 1 : -26 268(Déficit de 26 268 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 868
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 836 €/an
Revenus locatifs : +12 489
Charges déductibles : -10 836
Résultat foncier Années 2+ : 1 652 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4867.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 48938 7636 533-26 27421 400 €4 874 €4 874 €
212 73910 6716 3622 067--2 807 €
312 99310 4946 1842 499--307 €
413 25310 3116 0012 943---
513 51810 1215 8113 398---
613 7899 9245 6143 865---
714 0649 7205 4104 344---
814 3469 5095 1994 837---
914 6339 2904 9805 342---
1014 9259 0644 7545 861---
1115 2248 8304 5206 394---
1215 5288 5874 2776 941---
1315 8398 3354 0267 503---
1416 1568 0753 7658 080---
1516 4797 8063 4968 673---
1616 8087 5263 2179 282---
1717 1447 2372 9279 907---
1817 4876 9382 62810 549---
1917 8376 6282 31811 209---
2018 1946 3071 99711 887---
2118 5585 9741 66512 583---
2218 9295 6301 32013 299---
2319 3075 27496414 034---
2419 6944 90459514 789---
2520 0874 52221215 565---
TOTAL400 020230 43994 773169 58121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 581
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 623-6 420+9 043
2+2 6230+2 623
3+2 6230+2 623
4+2 623+791+1 832
5+2 623+1 019+1 604
6+2 623+1 159+1 464
7+2 623+1 303+1 320
8+2 623+1 451+1 172
9+2 623+1 603+1 020
10+2 623+1 758+865
11+2 623+1 918+705
12+2 623+2 082+541
13+2 623+2 251+372
14+2 623+2 424+199
15+2 623+2 602+21
16+2 623+2 785-162
17+2 623+2 972-349
18+2 623+3 165-542
19+2 623+3 363-740
20+2 623+3 566-943
21+2 623+3 775-1 152
22+2 623+3 990-1 367
23+2 623+4 210-1 587
24+2 623+4 437-1 814
25+2 623+4 670-2 047
Total+65 575+50 874+14 701
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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