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Appartement - 4 pièce(s) - 89 m²

VilleGrenoble (38)
Surface89
Coût Total217 492
Loyer Annuel12 752
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-385
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 900 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 908,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, appartement de type 3 situé 2 cours de la Libération et du Général de Gaulle à Grenoble au 4ème étage avec ascenseur. L'appartement se compose d'une grande entrée qui distribue toutes les pièces à savoir : un grand séjour/salon, une cuisine séparée semi équipée (pas d'électroménagers), deux grandes chambres, une salle de bain et un WC séparé. Ses atouts : charme de l'ancien, belle hauteur sous plafond, parquet, volets roulants électriques, double vitrage, 2 balcons. Les charges s'élèvent à environ 1800 euros et comprennent le chauffage et la production d'eau. La taxe foncière s'élève à 2135 euros. Possibilité de garage en sus au prix de 20000 euros. DPE réalisé le 18 septembre 2024 DPE D GES B. Pour plus de renseignements, prendre contact avec Jean-Philippe HENRY agent commercial pour la société Excellia Immobiler, RSAC Grenoble 899 352 041

Détails : Nombre de chambre(s) : 2 Nombre de pièces : 4 Nb de salle de bains : 1 Cuisine : Separee -Semi-equipee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : COLLECTIF Balcon : 1 Cave : 1 Nombre de parking : 1 Nombre de garage : 1

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.163420, 5.701492
Total : 217 492
Prix d'acquisition : 169 900
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 203 900
Frais de notaire : 13 592
Coût estimé : 13 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12752€/an
Fourchette totale : 828€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 9937€ - 16365€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 228,07 €/m²
Basé sur :93 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 298
Prix d'achat :169 900
Décote à l'achat :-28 398 (-14.3%)
Marge achat-revente :-19 194€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 492
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 120,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 196,16
Coût de l'assurance :16 311,90
Taxe foncière : 2 135,00€/an
Soit par mois : 177,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 062,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-385,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction de l'état actuel.
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine semi-équipée par une cuisine équipée moderne.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Rafraîchissement revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des travaux recommandés pour améliorer l'efficacité énergétique et le confort du logement.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 752 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 492 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 135 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 672
Revenus locatifs : +12 752
Charges déductibles : -45 672
Résultat foncier Année 1 : -32 920(Déficit de 32 920 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 520
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 672 €/an
Revenus locatifs : +12 752
Charges déductibles : -11 672
Résultat foncier Années 2+ : 1 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11519.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 435(65% de 169 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 435 € × 3,636% = 4 016
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 75245 6797 092-32 92721 400 €11 527 €11 527 €
213 00711 4886 9011 519--10 008 €
313 26811 2916 7041 976--8 031 €
413 53311 0876 5002 446--5 585 €
513 80410 8776 2892 927--2 658 €
614 08010 6596 0713 421---
714 36110 4345 8463 927---
814 64810 2015 6144 447---
914 9419 9615 3734 981---
1015 2409 7125 1255 528---
1115 5459 4564 8686 089---
1215 8569 1904 6036 665---
1316 1738 9164 3297 257---
1416 4968 6334 0457 864---
1516 8268 3403 7528 487---
1617 1638 0373 4509 126---
1717 5067 7243 1379 782---
1817 8567 4012 81410 455---
1918 2137 0672 47911 147---
2018 5786 7212 13411 856---
2118 9496 3651 77712 585---
2219 3285 9961 40813 333---
2319 7155 6141 02714 100---
2420 1095 22063314 889---
2520 5114 81322615 698---
TOTAL408 460250 883102 196157 57721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 577
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 678-6 420+9 098
2+2 6780+2 678
3+2 6780+2 678
4+2 6780+2 678
5+2 6780+2 678
6+2 678+229+2 449
7+2 678+1 178+1 500
8+2 678+1 334+1 344
9+2 678+1 494+1 184
10+2 678+1 658+1 020
11+2 678+1 827+851
12+2 678+2 000+678
13+2 678+2 177+501
14+2 678+2 359+319
15+2 678+2 546+132
16+2 678+2 738-60
17+2 678+2 935-257
18+2 678+3 137-459
19+2 678+3 344-666
20+2 678+3 557-879
21+2 678+3 775-1 097
22+2 678+4 000-1 322
23+2 678+4 230-1 552
24+2 678+4 467-1 789
25+2 678+4 709-2 031
Total+66 950+47 273+19 677
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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