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Appartement à vendre

VilleHavre (76)
Surface29.8
Coût Total71 260
Loyer Annuel4 883
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-7
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 29.8 m²
Prix au m² : 1 325,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 1 chambre, Belle vue, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

AUX ENCHERES IMMOBILIERES - Opportunité By CK IMMO, QUARTIER OBSERVATOIRE

Le prix de première offre possible est fixé à 39500 euros (honoraires inclus). Aucuns frais supplémentaires ne sont à prévoir. La participation à la vente interactive est soumise à une visite du bien et à la constitution d'un dossier de financement validé. Toutes les offres seront transmises au vendeur qui restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite.

Découvrez un appartement T2, baigné de lumière, EXPO SUD, de 29,83 m² et 37m² au sol, situé au troisième et dernier étage d'un immeuble, situé à proximité des commerces et écoles.

Actuellement libre et non meublé, cet appartement est une toile vierge prête à accueillir vos idées de décoration. Ne manquez pas cette opportunité unique de transformer cet appartement en un véritable nid douillet.

Travaux de toiture votés et restant à la charge du propriétaire.

Honoraires inclus de 12.86% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 35 000 euros. Dans une copropriété de 15 lots. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1130.00 euros et 1550.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.452062, 0.151597
Total : 71 260
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 28 600
Valeur du bien : 68 100
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29.8
Loyer prédit : 13.66€/m²/mois
Fourchette : 10.51€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4883€/an
Fourchette totale : 313€ - 529€/mois
Fourchette annuelle : 3757€ - 6347€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300,29 €/m²
Basé sur :2377 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :68 549
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-29 049 (-42.4%)
Marge achat-revente :-2 711€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 620,20
Coût de l'assurance :6 235,25
Taxe foncière : 488,33€/an
Soit par mois : 40,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 406,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Revêtement sol et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure et traces d'humidité
Entrée/CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée/couloir avec peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure et dommages visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600(960 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 200
    Revêtement sol et peinture: 22 m² × 100€ = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée/Couloir:600
    Rénovation entrée/couloir: 6 m² × 100€ = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 883 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 249 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 730
Revenus locatifs : +4 883
Charges déductibles : -31 730
Résultat foncier Année 1 : -26 846(Déficit de 26 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 446
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 130 €/an
Revenus locatifs : +4 883
Charges déductibles : -3 130
Résultat foncier Années 2+ : 1 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5446.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 88331 7322 394-26 84921 400 €5 449 €5 449 €
24 9813 0682 3311 913--3 536 €
35 0813 0032 2652 078--1 458 €
45 1822 9352 1972 248---
55 2862 8642 1272 422---
65 3922 7912 0542 600---
75 4992 7161 9782 783---
85 6092 6381 9002 971---
95 7222 5581 8203 164---
105 8362 4741 7363 362---
115 9532 3881 6503 565---
126 0722 2991 5613 773---
136 1932 2061 4683 987---
146 3172 1111 3734 206---
156 4432 0121 2744 432---
166 5721 9101 1724 663---
176 7041 8041 0664 900---
186 8381 6949575 144---
196 9751 5818435 394---
207 1141 4647265 650---
217 2561 3436055 914---
227 4021 2174806 184---
237 5501 0883506 462---
247 7019542166 747---
257 855815777 040---
TOTAL156 41581 66434 62074 75121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 751
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 026-6 420+7 446
2+1 0260+1 026
3+1 0260+1 026
4+1 026+237+789
5+1 026+726+300
6+1 026+780+246
7+1 026+835+191
8+1 026+891+135
9+1 026+949+77
10+1 026+1 009+17
11+1 026+1 069-43
12+1 026+1 132-106
13+1 026+1 196-170
14+1 026+1 262-236
15+1 026+1 329-303
16+1 026+1 399-373
17+1 026+1 470-444
18+1 026+1 543-517
19+1 026+1 618-592
20+1 026+1 695-669
21+1 026+1 774-748
22+1 026+1 855-829
23+1 026+1 939-913
24+1 026+2 024-998
25+1 026+2 112-1 086
Total+25 650+22 425+3 225
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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