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Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleChelles (77)
Surface77m²
Coût Total264 592€
Loyer Annuel15 100€
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 336,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m² - Appartement À Vendre, 4 pièces , 77 m2

Exclusivité Orpi…

Appartement quatre pièces situés au troisième étage, tu résidence des années 75 entretenu et sécurisée avec Gardien et grand Parc arboré, comprenant : Une entrée avec placard, séjour, salle à manger avec accès direct, balcon exposé plein Ouest et vue dégagée sur la verdure, cuisine aménagée équipée, cellier/buanderie, WC séparé, salle de bain, dressing et deux chambres dont une avec accès au balcon …

Proche de toute commodité, école, centre-ville, transport, commerce de proximité. 15 20 minutes à pied de la gare de chelles.

Chauffage, collectif, eau chaude et eau, froides inclus dans les charges Référence agence : 2349 Référence annonce : BOW6-HMB-ARE Date de réalisation du diagnostic : 19/02/2022 Prix hors honoraires : 170 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Chelles
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77500
Coordonnées : 48.883950, 2.580470
Total : 264 592€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 70 300€
Valeur du bien : 250 200€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 13.31€ - 20.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1258€/mois
Loyer annuel estimé : 15100€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1545€/mois
Fourchette annuelle : 12298€ - 18541€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 307,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 384,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 700,76€
Coût de l'assurance :23 151,80€
Taxe foncière : 1 510,02€/an
Soit par mois : 125,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 258,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-252,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière gaz à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 300 €(913 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière à condensation: 4000€, Installation: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage (8 fenêtres): 800€/fenêtre × 8 = 6400€ (pose incluse)
  • Eau chaude:5 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2000€, Installation: 1000€ = 3000€
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€ = 12000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres:9 900€
    Rénovation 2 chambres (20 m²): Revêtement de sol: 1200€, Peinture: 1500€, Électricité: 1200€, Menuiseries: 2100€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 258 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 100 €/an
Calcul : 1 258 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 592 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 565 €
Revenus locatifs : +15 100 €
Charges déductibles : -81 565 €
Résultat foncier Année 1 : -66 465 €(Déficit de 66 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 265 €/an
Revenus locatifs : +15 100 €
Charges déductibles : -11 265 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45065.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 100 €81 574 €8 838 €-66 474 €21 400 €45 074 €45 074 €
215 402 €11 038 €8 602 €4 364 €--40 710 €
315 710 €10 795 €8 359 €4 915 €--35 795 €
416 024 €10 543 €8 107 €5 481 €--30 314 €
516 345 €10 283 €7 847 €6 062 €--24 252 €
616 672 €10 014 €7 578 €6 658 €--17 594 €
717 005 €9 735 €7 299 €7 270 €--10 324 €
817 345 €9 447 €7 011 €7 898 €--2 425 €
917 692 €9 149 €6 713 €8 543 €---
1018 046 €8 841 €6 405 €9 205 €---
1118 407 €8 522 €6 086 €9 885 €---
1218 775 €8 192 €5 756 €10 583 €---
1319 151 €7 851 €5 415 €11 299 €---
1419 534 €7 498 €5 062 €12 035 €---
1519 924 €7 134 €4 697 €12 791 €---
1620 323 €6 756 €4 320 €13 567 €---
1720 729 €6 366 €3 930 €14 364 €---
1821 144 €5 962 €3 526 €15 182 €---
1921 567 €5 544 €3 108 €16 022 €---
2021 998 €5 112 €2 676 €16 886 €---
2122 438 €4 666 €2 229 €17 772 €---
2222 887 €4 203 €1 767 €18 683 €---
2323 345 €3 725 €1 289 €19 619 €---
2423 811 €3 231 €795 €20 580 €---
2524 288 €2 720 €284 €21 568 €---
TOTAL483 663 €258 903 €127 701 €224 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 171 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 171 €-6 420 €+9 591 €
2+3 171 €0 €+3 171 €
3+3 171 €0 €+3 171 €
4+3 171 €0 €+3 171 €
5+3 171 €0 €+3 171 €
6+3 171 €0 €+3 171 €
7+3 171 €0 €+3 171 €
8+3 171 €0 €+3 171 €
9+3 171 €+1 835 €+1 336 €
10+3 171 €+2 762 €+409 €
11+3 171 €+2 965 €+206 €
12+3 171 €+3 175 €-4 €
13+3 171 €+3 390 €-219 €
14+3 171 €+3 611 €-440 €
15+3 171 €+3 837 €-666 €
16+3 171 €+4 070 €-899 €
17+3 171 €+4 309 €-1 138 €
18+3 171 €+4 555 €-1 384 €
19+3 171 €+4 807 €-1 636 €
20+3 171 €+5 066 €-1 895 €
21+3 171 €+5 332 €-2 161 €
22+3 171 €+5 605 €-2 434 €
23+3 171 €+5 886 €-2 715 €
24+3 171 €+6 174 €-3 003 €
25+3 171 €+6 470 €-3 299 €
Total+79 275 €+67 428 €+11 847 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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