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Appartement 4 pieces 67 m²

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface67m²
Coût Total69 360€
Loyer Annuel6 415€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 35 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 522,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement très lumineux au sein d'une résidence des années 60. Cuisine avec loggia fermée. Salle de bains et WC séparés. Douche "spa". Belle vue sur les Pyrénées. L'isolation des murs par l'extérieur et des combles permet le classement énergétique "D" Idéal pour premier achat ou investissement locatif.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.106400, 0.713430
Total : 69 360€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 31 560€
Valeur du bien : 66 560€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 535€/mois
Loyer annuel estimé : 6415€/an
Fourchette totale : 445€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 5341€ - 7704€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :886,18 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 374 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-24 374€ (-41.1%)
Marge achat-revente :-9 986€ (-16.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :341,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :17,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 359,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 143,33€
Coût de l'assurance :5 202,00€
Taxe foncière : 641,46€/an
Soit par mois : 53,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement et mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 560 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement moquette par parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Calcul : 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 360 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 208 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 703 €
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -34 703 €
Résultat foncier Année 1 : -28 289 €(Déficit de 28 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 143 €/an
Revenus locatifs : +6 415 €
Charges déductibles : -3 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6888.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 415 €34 706 €2 296 €-28 291 €21 400 €6 891 €6 891 €
26 543 €3 084 €2 235 €3 459 €--3 432 €
36 674 €3 021 €2 171 €3 653 €---
46 807 €2 955 €2 106 €3 852 €---
56 943 €2 887 €2 038 €4 056 €---
67 082 €2 817 €1 968 €4 265 €---
77 224 €2 745 €1 895 €4 479 €---
87 368 €2 670 €1 820 €4 699 €---
97 516 €2 592 €1 742 €4 924 €---
107 666 €2 512 €1 662 €5 154 €---
117 819 €2 429 €1 579 €5 391 €---
127 976 €2 343 €1 494 €5 633 €---
138 135 €2 254 €1 405 €5 881 €---
148 298 €2 163 €1 313 €6 135 €---
158 464 €2 068 €1 218 €6 396 €---
168 633 €1 970 €1 120 €6 663 €---
178 806 €1 868 €1 019 €6 937 €---
188 982 €1 764 €914 €7 218 €---
199 162 €1 655 €806 €7 506 €---
209 345 €1 543 €694 €7 802 €---
219 532 €1 427 €578 €8 104 €---
229 722 €1 307 €458 €8 415 €---
239 917 €1 184 €334 €8 733 €---
2410 115 €1 055 €206 €9 060 €---
2510 317 €923 €73 €9 395 €---
TOTAL205 462 €85 942 €33 143 €119 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-6 420 €+7 767 €
2+1 347 €0 €+1 347 €
3+1 347 €+66 €+1 281 €
4+1 347 €+1 156 €+191 €
5+1 347 €+1 217 €+130 €
6+1 347 €+1 280 €+67 €
7+1 347 €+1 344 €+3 €
8+1 347 €+1 410 €-63 €
9+1 347 €+1 477 €-130 €
10+1 347 €+1 546 €-199 €
11+1 347 €+1 617 €-270 €
12+1 347 €+1 690 €-343 €
13+1 347 €+1 764 €-417 €
14+1 347 €+1 841 €-494 €
15+1 347 €+1 919 €-572 €
16+1 347 €+1 999 €-652 €
17+1 347 €+2 081 €-734 €
18+1 347 €+2 166 €-819 €
19+1 347 €+2 252 €-905 €
20+1 347 €+2 341 €-994 €
21+1 347 €+2 431 €-1 084 €
22+1 347 €+2 524 €-1 177 €
23+1 347 €+2 620 €-1 273 €
24+1 347 €+2 718 €-1 371 €
25+1 347 €+2 818 €-1 471 €
Total+33 675 €+35 856 €+-2 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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