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Achat maison

Bien expiré
VilleCuzion (36)
Surface85m²
Coût Total105 457€
Loyer Annuel6 593€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 787,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche du lac d'Eguzon, cet ancien bar à rénover vous offre une pièce de vie, une cuisine, trois chambres, une salle d'eau, une cour, et des dépendances. Idéale pour investisseur ou pied-à-terre.

Ville : Cuzion
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36190
Coordonnées : 46.490390, 1.636090
Total : 105 457€
Prix d'acquisition : 66 900€
Travaux : 33 205€
Valeur du bien : 100 105€
Frais de notaire : 5 352€
Coût estimé : 5 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6593€/an
Fourchette totale : 445€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 5343€ - 8136€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 457€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 224,00€
Coût de l'assurance :9 227,49€
Taxe foncière : 659,29€/an
Soit par mois : 54,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs, nettoyage du sol, et mise à jour de l'éclairage
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 205 €(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 005€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11005€ = 11005€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 600€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:1 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:500€
    Rénovation salon: 1 salon × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:600€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cuzion (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 105€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 593 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 457 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 205 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 710 €
Revenus locatifs : +6 593 €
Charges déductibles : -37 710 €
Résultat foncier Année 1 : -31 118 €(Déficit de 31 118 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 718 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 505 €/an
Revenus locatifs : +6 593 €
Charges déductibles : -4 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 087 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9717.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 485 €(65% de 66 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 581 €/an
Calcul : 43 485 € × 3,636% = 1 581 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 593 €37 714 €3 480 €-31 121 €21 400 €9 721 €9 721 €
26 725 €4 416 €3 387 €2 309 €--7 412 €
36 859 €4 319 €3 291 €2 540 €--4 872 €
46 996 €4 220 €3 191 €2 777 €--2 095 €
57 136 €4 117 €3 088 €3 020 €---
67 279 €4 010 €2 982 €3 269 €---
77 425 €3 900 €2 872 €3 524 €---
87 573 €3 787 €2 758 €3 787 €---
97 725 €3 669 €2 640 €4 056 €---
107 879 €3 547 €2 519 €4 332 €---
118 037 €3 421 €2 393 €4 615 €---
128 197 €3 291 €2 263 €4 906 €---
138 361 €3 157 €2 129 €5 205 €---
148 529 €3 018 €1 990 €5 511 €---
158 699 €2 874 €1 846 €5 825 €---
168 873 €2 726 €1 697 €6 148 €---
179 051 €2 572 €1 544 €6 479 €---
189 232 €2 413 €1 385 €6 819 €---
199 416 €2 249 €1 220 €7 167 €---
209 605 €2 079 €1 051 €7 526 €---
219 797 €1 903 €875 €7 893 €---
229 993 €1 722 €694 €8 271 €---
2310 193 €1 534 €506 €8 658 €---
2410 396 €1 340 €312 €9 056 €---
2510 604 €1 140 €111 €9 465 €---
TOTAL211 174 €109 139 €50 224 €102 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-6 420 €+7 805 €
2+1 385 €0 €+1 385 €
3+1 385 €0 €+1 385 €
4+1 385 €0 €+1 385 €
5+1 385 €+277 €+1 108 €
6+1 385 €+981 €+404 €
7+1 385 €+1 057 €+328 €
8+1 385 €+1 136 €+249 €
9+1 385 €+1 217 €+168 €
10+1 385 €+1 300 €+85 €
11+1 385 €+1 385 €0 €
12+1 385 €+1 472 €-87 €
13+1 385 €+1 561 €-176 €
14+1 385 €+1 653 €-268 €
15+1 385 €+1 748 €-363 €
16+1 385 €+1 844 €-459 €
17+1 385 €+1 944 €-559 €
18+1 385 €+2 046 €-661 €
19+1 385 €+2 150 €-765 €
20+1 385 €+2 258 €-873 €
21+1 385 €+2 368 €-983 €
22+1 385 €+2 481 €-1 096 €
23+1 385 €+2 597 €-1 212 €
24+1 385 €+2 717 €-1 332 €
25+1 385 €+2 839 €-1 454 €
Total+34 625 €+30 610 €+4 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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