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Appartement à vendre

VilleVichy (03)
Surface69.5m²
Coût Total145 228€
Loyer Annuel8 834€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 600 €
Surface : 69.5 m²
Prix au m² : 1 461,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23,7 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Interphone

VICHY - Quartier du Marché couvert - Appartement F3bis traversant de 69,47m² avec balcon. Ayant de beaux volumes et peu de place perdue, cet appartement F3 bis se compose d'une entrée avec placard mural, un double séjour avec balcon, une cuisine indépendante (possibilité de l'ouvrir tout ou partiellement sur le séjour), deux chambres dont une avec un placard mural (donnant sur des jardins), salle de bains et sanitaires séparés. Une cave. Chauffage individuel au gaz

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.131339, 3.425519
Total : 145 228€
Prix d'acquisition : 101 600€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 137 100€
Frais de notaire : 8 128€
Coût estimé : 8 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.5m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8834€/an
Fourchette totale : 560€ - 968€/mois
Fourchette annuelle : 6720€ - 11612€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 828,57 €/m²
Basé sur :679 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 086 €
Prix d'achat :101 600 €
Décote à l'achat :-25 486€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-18 142€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 753,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 240,42€
Coût de l'assurance :12 707,45€
Taxe foncière : 883,36€/an
Soit par mois : 73,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 69.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69.5 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - Aucune photo fournie, état moyen
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais vieillissantes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - optionnel pour amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds: 2 chambres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Parquet:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 834 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 228 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 622 €
Revenus locatifs : +8 834 €
Charges déductibles : -41 622 €
Résultat foncier Année 1 : -32 789 €(Déficit de 32 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 122 €/an
Revenus locatifs : +8 834 €
Charges déductibles : -6 122 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 711 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11388.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 040 €(65% de 101 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 401 €/an
Calcul : 66 040 € × 3,636% = 2 401 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 834 €41 627 €4 735 €-32 793 €21 400 €11 393 €11 393 €
29 010 €6 000 €4 608 €3 011 €--8 383 €
39 190 €5 868 €4 476 €3 323 €--5 060 €
49 374 €5 732 €4 340 €3 643 €--1 418 €
59 562 €5 591 €4 199 €3 971 €---
69 753 €5 446 €4 054 €4 307 €---
79 948 €5 295 €3 904 €4 653 €---
810 147 €5 140 €3 749 €5 007 €---
910 350 €4 980 €3 588 €5 370 €---
1010 557 €4 814 €3 422 €5 743 €---
1110 768 €4 642 €3 251 €6 126 €---
1210 983 €4 465 €3 074 €6 518 €---
1311 203 €4 282 €2 890 €6 921 €---
1411 427 €4 093 €2 701 €7 334 €---
1511 656 €3 897 €2 506 €7 758 €---
1611 889 €3 695 €2 304 €8 194 €---
1712 127 €3 486 €2 095 €8 640 €---
1812 369 €3 270 €1 879 €9 099 €---
1912 617 €3 047 €1 656 €9 569 €---
2012 869 €2 817 €1 425 €10 052 €---
2113 126 €2 578 €1 187 €10 548 €---
2213 389 €2 332 €940 €11 057 €---
2313 657 €2 077 €686 €11 579 €---
2413 930 €1 814 €423 €12 115 €---
2514 208 €1 542 €151 €12 666 €---
TOTAL282 943 €138 532 €68 240 €144 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €-6 420 €+8 275 €
2+1 855 €0 €+1 855 €
3+1 855 €0 €+1 855 €
4+1 855 €0 €+1 855 €
5+1 855 €+766 €+1 089 €
6+1 855 €+1 292 €+563 €
7+1 855 €+1 396 €+459 €
8+1 855 €+1 502 €+353 €
9+1 855 €+1 611 €+244 €
10+1 855 €+1 723 €+132 €
11+1 855 €+1 838 €+17 €
12+1 855 €+1 955 €-100 €
13+1 855 €+2 076 €-221 €
14+1 855 €+2 200 €-345 €
15+1 855 €+2 328 €-473 €
16+1 855 €+2 458 €-603 €
17+1 855 €+2 592 €-737 €
18+1 855 €+2 730 €-875 €
19+1 855 €+2 871 €-1 016 €
20+1 855 €+3 016 €-1 161 €
21+1 855 €+3 164 €-1 309 €
22+1 855 €+3 317 €-1 462 €
23+1 855 €+3 474 €-1 619 €
24+1 855 €+3 635 €-1 780 €
25+1 855 €+3 800 €-1 945 €
Total+46 375 €+43 323 €+3 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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