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Appartement à vendre

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface72m²
Coût Total170 752€
Loyer Annuel11 959€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 400 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 866,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cave, Cuisine équipée, Salon (total 17 m²), 2 chambres, Balcon, 1 parking: Parking, Digicode

En vente dans votre agence Era Immobilier !

Appartement de 4 pièces situé au 2ème étage d'une résidence en plein centre ville. Il est composé d'une entrée desservant une cuisine entièrement aménagée et équipée, un cellier prolonge la cuisine. Le séjour et la salle à manger donnent accès à un grand balcon exposé sud Est. Ensuite, un dégagement dessert un wc indépendant, une salle d'eau entièrement refaite, deux chambres et un dressing aménagé. Un garage fermé et une cave complètent le bien. Les huisseries sont en double vitrage PVC.

Écoles maternelle et primaire à 150m, tous commerces à 250m et la gare à 5 minutes à pieds.

Ne manquez pas cette chance de créer votre cocon dans un cadre agréable. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite ! Copropriété de 223 lots - dont 74 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3544.00 euros.

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.531766, 2.548765
Total : 170 752€
Prix d'acquisition : 134 400€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 160 000€
Frais de notaire : 10 752€
Coût estimé : 10 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11959€/an
Fourchette totale : 851€ - 1167€/mois
Fourchette annuelle : 10216€ - 13999€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 724,14 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 138 €
Prix d'achat :134 400 €
Décote à l'achat :-61 738€ (-31.5%)
Marge achat-revente :25 386€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 904,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 146,30€
Coût de l'assurance :15 367,68€
Taxe foncière : 1 195,88€/an
Soit par mois : 99,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 295,33€/mois
Soit par an : 3 543,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 996,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 299,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-302,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage PVC existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état, rafraîchissement optionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 959 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 752 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 196 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 544 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 822 €
Revenus locatifs : +11 959 €
Charges déductibles : -36 822 €
Résultat foncier Année 1 : -24 863 €(Déficit de 24 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 222 €/an
Revenus locatifs : +11 959 €
Charges déductibles : -11 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3463.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 360 €(65% de 134 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 177 €/an
Calcul : 87 360 € × 3,636% = 3 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 959 €36 828 €5 873 €-24 869 €21 400 €3 469 €3 469 €
212 198 €11 073 €5 719 €1 125 €--2 344 €
312 442 €10 914 €5 559 €1 528 €--816 €
412 691 €10 748 €5 394 €1 943 €---
512 945 €10 577 €5 222 €2 368 €---
613 203 €10 400 €5 045 €2 804 €---
713 468 €10 216 €4 862 €3 251 €---
813 737 €10 026 €4 672 €3 711 €---
914 012 €9 829 €4 475 €4 182 €---
1014 292 €9 626 €4 271 €4 666 €---
1114 578 €9 415 €4 060 €5 163 €---
1214 869 €9 196 €3 842 €5 673 €---
1315 167 €8 970 €3 616 €6 196 €---
1415 470 €8 736 €3 382 €6 734 €---
1515 779 €8 494 €3 139 €7 286 €---
1616 095 €8 243 €2 888 €7 852 €---
1716 417 €7 983 €2 628 €8 434 €---
1816 745 €7 714 €2 359 €9 031 €---
1917 080 €7 435 €2 081 €9 645 €---
2017 422 €7 147 €1 793 €10 275 €---
2117 770 €6 849 €1 494 €10 922 €---
2218 126 €6 539 €1 185 €11 586 €---
2318 488 €6 219 €865 €12 269 €---
2418 858 €5 888 €533 €12 970 €---
2519 235 €5 545 €190 €13 690 €---
TOTAL383 044 €244 610 €85 146 €138 434 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 434 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 511 €-6 420 €+8 931 €
2+2 511 €0 €+2 511 €
3+2 511 €0 €+2 511 €
4+2 511 €+338 €+2 173 €
5+2 511 €+710 €+1 801 €
6+2 511 €+841 €+1 670 €
7+2 511 €+975 €+1 536 €
8+2 511 €+1 113 €+1 398 €
9+2 511 €+1 255 €+1 256 €
10+2 511 €+1 400 €+1 111 €
11+2 511 €+1 549 €+962 €
12+2 511 €+1 702 €+809 €
13+2 511 €+1 859 €+652 €
14+2 511 €+2 020 €+491 €
15+2 511 €+2 186 €+325 €
16+2 511 €+2 356 €+155 €
17+2 511 €+2 530 €-19 €
18+2 511 €+2 709 €-198 €
19+2 511 €+2 893 €-382 €
20+2 511 €+3 082 €-571 €
21+2 511 €+3 276 €-765 €
22+2 511 €+3 476 €-965 €
23+2 511 €+3 681 €-1 170 €
24+2 511 €+3 891 €-1 380 €
25+2 511 €+4 107 €-1 596 €
Total+62 775 €+41 530 €+21 245 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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