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appartement vente 4 pieces perpignan 125m2

VillePerpignan (66)
Surface125
Coût Total145 860
Loyer Annuel15 022
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+238
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 036 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PERPIGNAN - Rue Grande LA REAL - Appartement Bourgeois dans un immeuble de plus de 250 ans. Venez découvrir cet appartement Bourgeois de 125m avec un énorme potentiel, au 1er étage d'une copropriété de seulement 7 appartements. Plusieurs possibilités d'aménagements pour cet appartement, possibilité de faire un T4, un très grand T3 avec pièces de vie séparés, ce qui vous plaira le plus ici ce sont ses dimensions XXL, de très grandes ouvertures, 4,2m d'hauteur sous-plafond, des cheminées en marbre et ses fabuleux carreaux de ciment. Si vous recherchez un appartement bourgeois en coeur de ville, à seulement 2 min de la Place République et de tous les commerces, ce logement est fait pour vous.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations. Pedro LIMA SILVA, conseiller Immobilier sur Perpignan et ses alentours.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 9 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 135€ par mois (soit 1620 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Pedro Lima Silva mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 843565474, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 145 860
Prix d'acquisition : 129 500
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 135 500
Frais de notaire : 10 360
Coût estimé : 10 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15022€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1551€/mois
Fourchette annuelle : 12126€ - 18609€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :8.31% - 12.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 162,61 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 326
Prix d'achat :129 500
Décote à l'achat :-15 826 (-10.9%)
Marge achat-revente :-534€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 753,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 842,43
Coût de l'assurance :12 398,10
Taxe foncière : 1 502,21€/an
Soit par mois : 125,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 251,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, réfection des murs et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(48 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 860 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 502 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 326
Revenus locatifs : +15 022
Charges déductibles : -14 326
Résultat foncier Année 1 : 696

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 326 €/an
Revenus locatifs : +15 022
Charges déductibles : -8 326
Résultat foncier Années 2+ : 6 696 €/an
Prix d'achat du bien : 129 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 02214 3314 712691---
215 3228 2034 5857 119---
315 6298 0724 4547 557---
415 9427 9364 3188 006---
516 2607 7954 1778 465---
616 5867 6504 0328 935---
716 9177 5003 8829 417---
817 2567 3463 7279 910---
917 6017 1853 56710 415---
1017 9537 0203 40210 933---
1118 3126 8493 23111 462---
1218 6786 6733 05512 005---
1319 0526 4912 87212 561---
1419 4336 3022 68413 131---
1519 8216 1072 48913 714---
1620 2185 9062 28814 311---
1720 6225 6992 08014 924---
1821 0355 4841 86615 551---
1921 4555 2621 64416 193---
2021 8845 0331 41516 851---
2122 3224 7961 17817 526---
2222 7684 55193318 217---
2323 2244 29968018 925---
2423 6884 03741919 651---
2524 1623 76815020 394---
TOTAL481 161164 29667 842316 8650Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 865
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155+207+2 948
2+3 155+2 136+1 019
3+3 155+2 267+888
4+3 155+2 402+753
5+3 155+2 539+616
6+3 155+2 681+474
7+3 155+2 825+330
8+3 155+2 973+182
9+3 155+3 125+30
10+3 155+3 280-125
11+3 155+3 439-284
12+3 155+3 602-447
13+3 155+3 768-613
14+3 155+3 939-784
15+3 155+4 114-959
16+3 155+4 293-1 138
17+3 155+4 477-1 322
18+3 155+4 665-1 510
19+3 155+4 858-1 703
20+3 155+5 055-1 900
21+3 155+5 258-2 103
22+3 155+5 465-2 310
23+3 155+5 678-2 523
24+3 155+5 895-2 740
25+3 155+6 118-2 963
Total+78 875+95 060+-16 185
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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