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Vente appartement 2 pièces 60,75 m² Grasse (06130) - Superimmo

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface60m²
Coût Total175 930€
Loyer Annuel12 899€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GRAND DEUX PIECES AVEC VUE DEGAGEE Grand appartement de type deux pièces d'une surface de 61 m2. Il est idéalement situé dans le centre historique, à proximité du projet Martelly, proche de toutes les commodités et à deux pas de la nouvelle médiathèque. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une spacieuse cuisine séparée, d'une belle chambre, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Pour toutes questions ou informations complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter. Copropriété de 4 lots principaux. Charges annuelles : 960 euros. Prix : 132 000 euros. Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Total : 175 930€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 33 370€
Valeur du bien : 165 370€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1075€/mois
Loyer annuel estimé : 12899€/an
Fourchette totale : 821€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 9849€ - 16893€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :858,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 908,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 549,53€
Coût de l'assurance :14 954,05€
Taxe foncière : 1 289,88€/an
Soit par mois : 107,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 074,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail, mise aux normes de l'électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: 12 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 370 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 520€
    Baignoire: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Carrelage sol (6 m²): 6 × 60€/m² = 360€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:4 000€
    Plan de travail: 1 × 1000€ = 1000€, Mise aux normes électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage (6 fenêtres): 6 × 1000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs (12 m²): 12 × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs (25 m²): 25 × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 075 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 899 €/an
Calcul : 1 075 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 930 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 290 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 879 €
Revenus locatifs : +12 899 €
Charges déductibles : -41 879 €
Résultat foncier Année 1 : -28 980 €(Déficit de 28 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 509 €/an
Revenus locatifs : +12 899 €
Charges déductibles : -8 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 390 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7580.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 899 €41 885 €5 667 €-28 986 €21 400 €7 586 €7 586 €
213 157 €8 361 €5 513 €4 796 €--2 790 €
313 420 €8 203 €5 355 €5 217 €---
413 688 €8 039 €5 191 €5 649 €---
513 962 €7 870 €5 022 €6 092 €---
614 241 €7 696 €4 848 €6 546 €---
714 526 €7 515 €4 667 €7 011 €---
814 817 €7 329 €4 481 €7 488 €---
915 113 €7 136 €4 288 €7 977 €---
1015 415 €6 937 €4 089 €8 478 €---
1115 724 €6 732 €3 884 €8 992 €---
1216 038 €6 520 €3 672 €9 518 €---
1316 359 €6 300 €3 452 €10 059 €---
1416 686 €6 074 €3 226 €10 612 €---
1517 020 €5 840 €2 992 €11 180 €---
1617 360 €5 598 €2 750 €11 762 €---
1717 707 €5 348 €2 500 €12 359 €---
1818 061 €5 090 €2 242 €12 972 €---
1918 423 €4 823 €1 975 €13 599 €---
2018 791 €4 548 €1 700 €14 243 €---
2119 167 €4 263 €1 415 €14 904 €---
2219 550 €3 969 €1 121 €15 581 €---
2319 941 €3 666 €817 €16 276 €---
2420 340 €3 352 €504 €16 988 €---
2520 747 €3 028 €180 €17 719 €---
TOTAL413 153 €186 121 €81 550 €227 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 899 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 709 €-6 420 €+9 129 €
2+2 709 €0 €+2 709 €
3+2 709 €+728 €+1 981 €
4+2 709 €+1 695 €+1 014 €
5+2 709 €+1 828 €+881 €
6+2 709 €+1 964 €+745 €
7+2 709 €+2 103 €+606 €
8+2 709 €+2 246 €+463 €
9+2 709 €+2 393 €+316 €
10+2 709 €+2 543 €+166 €
11+2 709 €+2 698 €+11 €
12+2 709 €+2 856 €-147 €
13+2 709 €+3 018 €-309 €
14+2 709 €+3 184 €-475 €
15+2 709 €+3 354 €-645 €
16+2 709 €+3 529 €-820 €
17+2 709 €+3 708 €-999 €
18+2 709 €+3 891 €-1 182 €
19+2 709 €+4 080 €-1 371 €
20+2 709 €+4 273 €-1 564 €
21+2 709 €+4 471 €-1 762 €
22+2 709 €+4 674 €-1 965 €
23+2 709 €+4 883 €-2 174 €
24+2 709 €+5 097 €-2 388 €
25+2 709 €+5 316 €-2 607 €
Total+67 725 €+68 110 €+-385 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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