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Immeuble Prades

Bien expiré
VillePrades (66)
Surface200m²
Coût Total327 140€
Loyer Annuel30 387€
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+551€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 190 €/m²
Chambres : 1
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À deux pas de la gare, à vendre à PRADES (66500), cette immeuble de 200 m².Cette immeuble composé de 5 appartements se situe à moins de 24 km de l'Espagne. Il y a plusieurs établissements scolaires (maternelle, élémentaire, primaire et collège) à moins de 10 minutes à pied. Niveau transports, on trouve la gare Prades-Molitg-les-Bains dans un rayon de 1 km. La nationale N116 est accessible à 15 km. Pour vos loisirs, vous pourrez compter sur le cinéma Lido tout comme sur une bibliothèque et un tennis à moins de 10 minutes à pied. Il y a aussi des restaurants, des commerces, quatre boulangeries, un supermarché, une poissonnerie et deux boucheries-charcuteries. Le marché Place de la République a lieu tous les mardis matin. Honoraires inclus de 5.78% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 225 000 €. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company55924aou/2152/MrBwf/bareme_market_1er_janvier_2025_2.pdf
Ville : Prades
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66500
Coordonnées : 42.618123, 2.423092
Total : 327 140€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 70 100€
Valeur du bien : 308 100€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.66€/m²/mois
Fourchette : 10.08€ - 15.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2532€/mois
Loyer annuel estimé : 30387€/an
Fourchette totale : 2015€ - 3181€/mois
Fourchette annuelle : 24185€ - 38178€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 632,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :95,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 727,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 604,35€
Coût de l'assurance :28 624,75€
Taxe foncière : 3 038,67€/an
Soit par mois : 253,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 532,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 981,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :551,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: 200 m² de tuyauterie
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et l'efficacité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 100 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13400€ = 13400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo et carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 34 m² × 80€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 280€
  • Salon:2 400€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Électricité: 1 salon × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Second œuvre - Électricité générale:200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation), Main d'œuvre: 200€
  • Second œuvre - Plomberie générale:16 600€
    Plomberie générale: 200 m² × 80€/m² = 16000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prades (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 532 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 387 €/an
Calcul : 2 532 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 140 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 145 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 492 €
Revenus locatifs : +30 387 €
Charges déductibles : -85 492 €
Résultat foncier Année 1 : -55 106 €(Déficit de 55 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 392 €/an
Revenus locatifs : +30 387 €
Charges déductibles : -15 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33705.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 387 €85 503 €11 219 €-55 116 €21 400 €33 716 €33 716 €
230 994 €15 108 €10 924 €15 886 €--17 830 €
331 614 €14 802 €10 619 €16 812 €--1 018 €
432 247 €14 486 €10 303 €17 760 €---
532 892 €14 159 €9 975 €18 733 €---
633 549 €13 820 €9 636 €19 730 €---
734 220 €13 469 €9 285 €20 752 €---
834 905 €13 106 €8 922 €21 799 €---
935 603 €12 729 €8 546 €22 873 €---
1036 315 €12 340 €8 156 €23 975 €---
1137 041 €11 937 €7 753 €25 104 €---
1237 782 €11 520 €7 336 €26 262 €---
1338 538 €11 088 €6 904 €27 450 €---
1439 308 €10 640 €6 457 €28 668 €---
1540 095 €10 177 €5 994 €29 917 €---
1640 897 €9 698 €5 514 €31 199 €---
1741 714 €9 202 €5 018 €32 513 €---
1842 549 €8 688 €4 504 €33 861 €---
1943 400 €8 156 €3 972 €35 244 €---
2044 268 €7 605 €3 422 €36 662 €---
2145 153 €7 035 €2 852 €38 118 €---
2246 056 €6 445 €2 262 €39 611 €---
2346 977 €5 834 €1 651 €41 143 €---
2447 917 €5 202 €1 018 €42 715 €---
2548 875 €4 547 €363 €44 328 €---
TOTAL973 295 €337 296 €162 604 €635 999 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 635 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 381 €-6 420 €+12 801 €
2+6 381 €0 €+6 381 €
3+6 381 €0 €+6 381 €
4+6 381 €+5 023 €+1 358 €
5+6 381 €+5 620 €+761 €
6+6 381 €+5 919 €+462 €
7+6 381 €+6 225 €+156 €
8+6 381 €+6 540 €-159 €
9+6 381 €+6 862 €-481 €
10+6 381 €+7 192 €-811 €
11+6 381 €+7 531 €-1 150 €
12+6 381 €+7 879 €-1 498 €
13+6 381 €+8 235 €-1 854 €
14+6 381 €+8 600 €-2 219 €
15+6 381 €+8 975 €-2 594 €
16+6 381 €+9 360 €-2 979 €
17+6 381 €+9 754 €-3 373 €
18+6 381 €+10 158 €-3 777 €
19+6 381 €+10 573 €-4 192 €
20+6 381 €+10 999 €-4 618 €
21+6 381 €+11 435 €-5 054 €
22+6 381 €+11 883 €-5 502 €
23+6 381 €+12 343 €-5 962 €
24+6 381 €+12 815 €-6 434 €
25+6 381 €+13 298 €-6 917 €
Total+159 525 €+190 800 €+-31 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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