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T3 parc St louis

VilleMarseille 15e (13)
Surface55m²
Coût Total98 750€
Loyer Annuel7 856€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vend T3 Climatiseur réversible Fenêtre pvc double vitrage A rafraîchir Très bonne affaire Je vend pour développé un projet à l'étranger

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.343160, 5.360020
Total : 98 750€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 33 950€
Valeur du bien : 93 950€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7856€/an
Fourchette totale : 521€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 6248€ - 9877€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 370,84 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 396 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-15 396€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-23 354€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 508,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 401,11€
Coût de l'assurance :7 406,25€
Taxe foncière : 785,55€/an
Soit par mois : 65,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 950 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 750 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 249 €
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -38 249 €
Résultat foncier Année 1 : -30 393 €(Déficit de 30 393 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 993 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 299 €/an
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -4 299 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 557 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8993.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 856 €38 252 €3 220 €-30 396 €21 400 €8 996 €8 996 €
28 013 €4 215 €3 133 €3 798 €--5 199 €
38 173 €4 125 €3 044 €4 047 €--1 151 €
48 336 €4 033 €2 951 €4 303 €---
58 503 €3 937 €2 855 €4 566 €---
68 673 €3 838 €2 757 €4 835 €---
78 847 €3 736 €2 654 €5 110 €---
89 024 €3 631 €2 549 €5 393 €---
99 204 €3 522 €2 440 €5 682 €---
109 388 €3 409 €2 327 €5 979 €---
119 576 €3 292 €2 210 €6 284 €---
129 767 €3 172 €2 090 €6 596 €---
139 963 €3 047 €1 965 €6 915 €---
1410 162 €2 919 €1 837 €7 243 €---
1510 365 €2 786 €1 704 €7 580 €---
1610 573 €2 648 €1 566 €7 924 €---
1710 784 €2 506 €1 424 €8 278 €---
1811 000 €2 359 €1 277 €8 640 €---
1911 220 €2 208 €1 126 €9 012 €---
2011 444 €2 051 €969 €9 393 €---
2111 673 €1 889 €807 €9 784 €---
2211 906 €1 721 €639 €10 185 €---
2312 144 €1 548 €466 €10 596 €---
2412 387 €1 369 €287 €11 018 €---
2512 635 €1 184 €102 €11 451 €---
TOTAL251 615 €107 396 €46 401 €144 219 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 219 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-6 420 €+8 070 €
2+1 650 €0 €+1 650 €
3+1 650 €0 €+1 650 €
4+1 650 €+946 €+704 €
5+1 650 €+1 370 €+280 €
6+1 650 €+1 450 €+200 €
7+1 650 €+1 533 €+117 €
8+1 650 €+1 618 €+32 €
9+1 650 €+1 705 €-55 €
10+1 650 €+1 794 €-144 €
11+1 650 €+1 885 €-235 €
12+1 650 €+1 979 €-329 €
13+1 650 €+2 075 €-425 €
14+1 650 €+2 173 €-523 €
15+1 650 €+2 274 €-624 €
16+1 650 €+2 377 €-727 €
17+1 650 €+2 483 €-833 €
18+1 650 €+2 592 €-942 €
19+1 650 €+2 704 €-1 054 €
20+1 650 €+2 818 €-1 168 €
21+1 650 €+2 935 €-1 285 €
22+1 650 €+3 056 €-1 406 €
23+1 650 €+3 179 €-1 529 €
24+1 650 €+3 305 €-1 655 €
25+1 650 €+3 435 €-1 785 €
Total+41 250 €+43 266 €+-2 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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