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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface95m²
Coût Total230 540€
Loyer Annuel13 968€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-962€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 821,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité AMANDA , un appartement au 2 éme etage sans ascenseur d'environ 100 m² Comprenant une entrée , un salon séjour avec Loggia fermée exposée sud -ouest , une cuisine indépendante aménagée et équipée , une salle de bain avec coin lavabo indépendant , 3 chambres dont une avec Loggia fermée Chauffage collectif , possibilité de stationner librement dans la co pro 10 LOTS , Charges annuelles 1900 € chauffage compris a personnaliser , ideal pour une première acquisition ou investisseurs (6.79 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 12 lots - dont 8 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 9800.00 euros.

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Total : 230 540€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 216 700€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1164€/mois
Loyer annuel estimé : 13968€/an
Fourchette totale : 984€ - 1376€/mois
Fourchette annuelle : 11812€ - 16517€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 044,13 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 192 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-116 192€ (-40.2%)
Marge achat-revente :58 652€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 193,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 228,80€
Coût de l'assurance :20 172,25€
Taxe foncière : 1 396,76€/an
Soit par mois : 116,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 816,67€/mois
Soit par an : 9 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 163,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 126,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-962,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel adapté (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€, Main d'œuvre: 600€ = 6000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 968 €/an
Calcul : 1 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 540 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 397 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 800 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 145 €
Revenus locatifs : +13 968 €
Charges déductibles : -63 145 €
Résultat foncier Année 1 : -49 177 €(Déficit de 49 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 445 €/an
Revenus locatifs : +13 968 €
Charges déductibles : -19 445 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 477 €/an(Déficit de 5 477 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27777.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 968 €63 152 €7 448 €-49 184 €21 400 €27 784 €27 784 €
214 247 €19 251 €7 247 €-5 004 €5 004 €-27 784 €
314 532 €19 043 €7 039 €-4 511 €4 511 €-27 784 €
414 822 €18 828 €6 824 €-4 006 €4 006 €-27 784 €
515 119 €18 606 €6 602 €-3 487 €3 487 €-27 784 €
615 421 €18 377 €6 373 €-2 955 €2 955 €-27 784 €
715 730 €18 140 €6 136 €-2 410 €2 410 €-27 784 €
816 044 €17 895 €5 891 €-1 851 €1 851 €-27 784 €
916 365 €17 642 €5 638 €-1 277 €1 277 €-27 784 €
1016 693 €17 381 €5 377 €-688 €688 €-27 784 €
1117 026 €17 111 €5 107 €-84 €84 €-27 784 €
1217 367 €16 832 €4 828 €535 €---
1317 714 €16 544 €4 540 €1 171 €---
1418 069 €16 246 €4 242 €1 823 €---
1518 430 €15 938 €3 935 €2 492 €---
1618 798 €15 620 €3 617 €3 178 €---
1719 174 €15 292 €3 288 €3 883 €---
1819 558 €14 953 €2 949 €4 605 €---
1919 949 €14 602 €2 598 €5 347 €---
2020 348 €14 240 €2 236 €6 108 €---
2120 755 €13 865 €1 862 €6 890 €---
2221 170 €13 479 €1 475 €7 691 €---
2321 594 €13 079 €1 076 €8 514 €---
2422 025 €12 666 €663 €9 359 €---
2522 466 €12 240 €236 €10 226 €---
TOTAL447 385 €451 020 €107 229 €-3 635 €47 673 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 302 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -3 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 933 €-6 420 €+9 353 €
2+2 933 €-1 501 €+4 434 €
3+2 933 €-1 353 €+4 286 €
4+2 933 €-1 202 €+4 135 €
5+2 933 €-1 046 €+3 979 €
6+2 933 €-887 €+3 820 €
7+2 933 €-723 €+3 656 €
8+2 933 €-555 €+3 488 €
9+2 933 €-383 €+3 316 €
10+2 933 €-206 €+3 139 €
11+2 933 €-25 €+2 958 €
12+2 933 €+161 €+2 772 €
13+2 933 €+351 €+2 582 €
14+2 933 €+547 €+2 386 €
15+2 933 €+748 €+2 185 €
16+2 933 €+953 €+1 980 €
17+2 933 €+1 165 €+1 768 €
18+2 933 €+1 382 €+1 551 €
19+2 933 €+1 604 €+1 329 €
20+2 933 €+1 833 €+1 100 €
21+2 933 €+2 067 €+866 €
22+2 933 €+2 307 €+626 €
23+2 933 €+2 554 €+379 €
24+2 933 €+2 808 €+125 €
25+2 933 €+3 068 €-135 €
Total+73 325 €+7 245 €+66 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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