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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface64.9m²
Coût Total88 740€
Loyer Annuel9 299€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 64.9 m²
Prix au m² : 893,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Sans vis-à-vis, Belle vue, Non meublé

Au 4ème et dernier étage sans ascenseur, beau T3 traversant sans vis-à-vis comprenant large hall d'entrée, grand séjour lumineux ouvrant sur balcon filant au Sud avec vue dégagée sur les massifs, cuisine indépendante, 2 chambres au Nord sur parking, salle de bain rénovée récemment, toilettes séparées. Cave en sous-sol. Chauffage collectif par radiateurs inclus dans les charges ainsi que l'eau chaude et froide.

Attention : Ravalement et isolation extérieure votés pour une réalisation en 2026. Evolution du DPE et baisse des charges à prévoir.

Convient à primo-accédants et investisseurs.

Cette annonce référence 281202 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier MARIE-CHRISTINE BAUDET (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 83009922200010.

Prix du bien : 58 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 2 600,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/10/2024 Score DPE : 417 kWhEP/m²/an Score GES : 17 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2130.00 euros et 2940.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.163203, 5.722904
Total : 88 740€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 84 100€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.9m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9299€/an
Fourchette totale : 604€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7246€ - 11934€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 13.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820,2 €/m²
Basé sur :474 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 131 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-60 131€ (-50.9%)
Marge achat-revente :29 391€ (24.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :25,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 465,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 112,50€
Coût de l'assurance :7 764,75€
Taxe foncière : 929,92€/an
Soit par mois : 77,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 774,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 417 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 64.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 299 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 979 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 919 €
Revenus locatifs : +9 299 €
Charges déductibles : -32 919 €
Résultat foncier Année 1 : -23 620 €(Déficit de 23 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 819 €/an
Revenus locatifs : +9 299 €
Charges déductibles : -6 819 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2220.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 299 €32 922 €2 982 €-23 623 €21 400 €2 223 €2 223 €
29 485 €6 743 €2 902 €2 742 €---
39 675 €6 661 €2 821 €3 014 €---
49 868 €6 576 €2 736 €3 292 €---
510 066 €6 489 €2 648 €3 577 €---
610 267 €6 398 €2 558 €3 869 €---
710 472 €6 304 €2 464 €4 168 €---
810 682 €6 207 €2 367 €4 475 €---
910 895 €6 107 €2 266 €4 789 €---
1011 113 €6 003 €2 162 €5 110 €---
1111 336 €5 895 €2 055 €5 440 €---
1211 562 €5 784 €1 944 €5 778 €---
1311 794 €5 669 €1 829 €6 124 €---
1412 029 €5 550 €1 710 €6 479 €---
1512 270 €5 427 €1 587 €6 843 €---
1612 515 €5 300 €1 459 €7 216 €---
1712 766 €5 168 €1 328 €7 598 €---
1813 021 €5 032 €1 191 €7 989 €---
1913 281 €4 891 €1 050 €8 391 €---
2013 547 €4 745 €904 €8 802 €---
2113 818 €4 594 €753 €9 224 €---
2214 094 €4 438 €597 €9 657 €---
2314 376 €4 276 €436 €10 100 €---
2414 664 €4 109 €269 €10 555 €---
2514 957 €3 936 €96 €11 021 €---
TOTAL297 855 €165 226 €43 113 €132 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 953 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 953 €-6 420 €+8 373 €
2+1 953 €+156 €+1 797 €
3+1 953 €+904 €+1 049 €
4+1 953 €+988 €+965 €
5+1 953 €+1 073 €+880 €
6+1 953 €+1 161 €+792 €
7+1 953 €+1 250 €+703 €
8+1 953 €+1 342 €+611 €
9+1 953 €+1 437 €+516 €
10+1 953 €+1 533 €+420 €
11+1 953 €+1 632 €+321 €
12+1 953 €+1 733 €+220 €
13+1 953 €+1 837 €+116 €
14+1 953 €+1 944 €+9 €
15+1 953 €+2 053 €-100 €
16+1 953 €+2 165 €-212 €
17+1 953 €+2 279 €-326 €
18+1 953 €+2 397 €-444 €
19+1 953 €+2 517 €-564 €
20+1 953 €+2 641 €-688 €
21+1 953 €+2 767 €-814 €
22+1 953 €+2 897 €-944 €
23+1 953 €+3 030 €-1 077 €
24+1 953 €+3 166 €-1 213 €
25+1 953 €+3 306 €-1 353 €
Total+48 825 €+39 789 €+9 036 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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