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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRéhon (54)
Surface80m²
Coût Total179 510€
Loyer Annuel11 393€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 562,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Terrasse, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Spacieux appartement lumineux de 80 m² + terasse à saisir sur Réhon . comprenant :

3- Chambres 1- Grand séjour 1- Cuisine séparée 1- Salle de bain 1- WC séparé 1- Cave + grenier 1- Grande terasse 1- Place de parking privative

Emplacement idéal : à seulement 10 minutes de la frontière luxembourgeoise et belge, proche de toutes commodités et des axes principaux.

Une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif rentable . Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Tassadit BOUADOU Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Prix de vente 125 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Tassadit BOUADOU agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : VAL DE BRIEY sous le numéro RSAC N° 988 374 112 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 36328) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 125 000 euros Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 640 euros et 3 620 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : F GES : F Prix de vente 125 000 euros Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 640 euros et 3 620 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : F GES : F

Ville : Réhon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54430
Coordonnées : 49.499677, 5.756272
Total : 179 510€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 44 510€
Valeur du bien : 169 510€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 15.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11393€/an
Fourchette totale : 750€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9003€ - 14417€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 654,32 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 345 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-7 345€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-47 165€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 211,24€
Coût de l'assurance :15 707,13€
Taxe foncière : 1 139,28€/an
Soit par mois : 94,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 949,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu abîmée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 510 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Réhon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 393 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 510 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 303 €
Revenus locatifs : +11 393 €
Charges déductibles : -52 303 €
Résultat foncier Année 1 : -40 911 €(Déficit de 40 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 793 €/an
Revenus locatifs : +11 393 €
Charges déductibles : -7 793 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19510.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 393 €52 309 €6 032 €-40 916 €21 400 €19 516 €19 516 €
211 621 €7 639 €5 871 €3 982 €--15 535 €
311 853 €7 473 €5 706 €4 380 €--11 155 €
412 090 €7 302 €5 534 €4 788 €--6 367 €
512 332 €7 125 €5 357 €5 207 €--1 159 €
612 579 €6 941 €5 174 €5 637 €---
712 830 €6 751 €4 984 €6 079 €---
813 087 €6 555 €4 787 €6 532 €---
913 348 €6 352 €4 584 €6 997 €---
1013 615 €6 142 €4 374 €7 474 €---
1113 888 €5 924 €4 157 €7 963 €---
1214 165 €5 699 €3 932 €8 466 €---
1314 449 €5 467 €3 699 €8 982 €---
1414 738 €5 226 €3 459 €9 512 €---
1515 033 €4 977 €3 210 €10 055 €---
1615 333 €4 719 €2 952 €10 614 €---
1715 640 €4 453 €2 685 €11 187 €---
1815 953 €4 177 €2 410 €11 775 €---
1916 272 €3 892 €2 124 €12 380 €---
2016 597 €3 597 €1 829 €13 000 €---
2116 929 €3 292 €1 524 €13 637 €---
2217 268 €2 976 €1 208 €14 292 €---
2317 613 €2 649 €882 €14 964 €---
2417 965 €2 311 €544 €15 654 €---
2518 325 €1 961 €194 €16 363 €---
TOTAL364 914 €175 910 €87 211 €189 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 392 €-6 420 €+8 812 €
2+2 392 €0 €+2 392 €
3+2 392 €0 €+2 392 €
4+2 392 €0 €+2 392 €
5+2 392 €0 €+2 392 €
6+2 392 €+1 343 €+1 049 €
7+2 392 €+1 824 €+568 €
8+2 392 €+1 960 €+432 €
9+2 392 €+2 099 €+293 €
10+2 392 €+2 242 €+150 €
11+2 392 €+2 389 €+3 €
12+2 392 €+2 540 €-148 €
13+2 392 €+2 695 €-303 €
14+2 392 €+2 854 €-462 €
15+2 392 €+3 017 €-625 €
16+2 392 €+3 184 €-792 €
17+2 392 €+3 356 €-964 €
18+2 392 €+3 533 €-1 141 €
19+2 392 €+3 714 €-1 322 €
20+2 392 €+3 900 €-1 508 €
21+2 392 €+4 091 €-1 699 €
22+2 392 €+4 288 €-1 896 €
23+2 392 €+4 489 €-2 097 €
24+2 392 €+4 696 €-2 304 €
25+2 392 €+4 909 €-2 517 €
Total+59 800 €+56 701 €+3 099 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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