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Maison Nantaise

Bien expiré
VilleMontbert (44)
Surface240m²
Coût Total351 500€
Loyer Annuel28 717€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 275 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 145,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

particulier vends maison Nantaise en centre bourg proche de toutes commodités ecoles, commerces, mairie, maison medicale. Surface de 240 m2 avec à l’étage salon séjour salle à manger et quatre chambres. au rdc studio type t1 de 55m2 indépendant et grande zone de stockage. Terrain de 460 m2 Classe énergétique C

Ville : Montbert
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44140
Coordonnées : 47.055817, -1.489172
Total : 351 500€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 329 500€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 9.97€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 2393€/mois
Loyer annuel estimé : 28717€/an
Fourchette totale : 1884€ - 3040€/mois
Fourchette annuelle : 22606€ - 36478€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 737,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :102,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 839,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 645,41€
Coût de l'assurance :30 756,25€
Taxe foncière : 2 871,66€/an
Soit par mois : 239,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 393,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 078,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE C - Maison - Solution prioritaire pour amélioration énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 717 €/an
Calcul : 2 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 230 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 331 €
Revenus locatifs : +28 717 €
Charges déductibles : -70 331 €
Résultat foncier Année 1 : -41 615 €(Déficit de 41 615 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 215 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 831 €/an
Revenus locatifs : +28 717 €
Charges déductibles : -15 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20214.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 717 €70 342 €11 741 €-41 626 €21 400 €20 226 €20 226 €
229 291 €15 530 €11 428 €13 761 €--6 465 €
329 877 €15 207 €11 105 €14 670 €---
430 474 €14 872 €10 770 €15 602 €---
531 084 €14 526 €10 424 €16 557 €---
631 705 €14 169 €10 067 €17 537 €---
732 340 €13 798 €9 697 €18 541 €---
832 986 €13 416 €9 314 €19 571 €---
933 646 €13 020 €8 918 €20 626 €---
1034 319 €12 610 €8 508 €21 709 €---
1135 005 €12 187 €8 085 €22 818 €---
1235 705 €11 749 €7 647 €23 957 €---
1336 420 €11 296 €7 194 €25 124 €---
1437 148 €10 827 €6 725 €26 321 €---
1537 891 €10 342 €6 240 €27 549 €---
1638 649 €9 841 €5 739 €28 808 €---
1739 422 €9 322 €5 220 €30 099 €---
1840 210 €8 786 €4 684 €31 424 €---
1941 014 €8 231 €4 129 €32 783 €---
2041 835 €7 657 €3 555 €34 177 €---
2142 671 €7 064 €2 962 €35 608 €---
2243 525 €6 450 €2 348 €37 075 €---
2344 395 €5 815 €1 713 €38 580 €---
2445 283 €5 158 €1 056 €40 125 €---
2546 189 €4 479 €377 €41 710 €---
TOTAL919 801 €326 693 €169 645 €593 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 593 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 030 €-6 420 €+12 450 €
2+6 030 €0 €+6 030 €
3+6 030 €+2 462 €+3 568 €
4+6 030 €+4 681 €+1 349 €
5+6 030 €+4 967 €+1 063 €
6+6 030 €+5 261 €+769 €
7+6 030 €+5 562 €+468 €
8+6 030 €+5 871 €+159 €
9+6 030 €+6 188 €-158 €
10+6 030 €+6 513 €-483 €
11+6 030 €+6 846 €-816 €
12+6 030 €+7 187 €-1 157 €
13+6 030 €+7 537 €-1 507 €
14+6 030 €+7 896 €-1 866 €
15+6 030 €+8 265 €-2 235 €
16+6 030 €+8 642 €-2 612 €
17+6 030 €+9 030 €-3 000 €
18+6 030 €+9 427 €-3 397 €
19+6 030 €+9 835 €-3 805 €
20+6 030 €+10 253 €-4 223 €
21+6 030 €+10 682 €-4 652 €
22+6 030 €+11 122 €-5 092 €
23+6 030 €+11 574 €-5 544 €
24+6 030 €+12 038 €-6 008 €
25+6 030 €+12 513 €-6 483 €
Total+150 750 €+177 932 €+-27 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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