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Appartement à vendre

VilleMarseille 14e (13)
Surface64m²
Coût Total183 650€
Loyer Annuel9 537€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 953,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bienvenue dans votre futur cocon !

Laissez-vous séduire par ce ravissant appartement T3 de 65 m², niché au 1er étage d'une résidence paisible. Un véritable havre de paix, lumineux et extrêmement chaleureux , pensé pour votre bien-être au quotidien.

Un intérieur doux et fonctionnel :

Un espace de vie accueillant : un salon-séjour baigné de lumière , prolongé par un adorable petit balcon pour savourer vos doux matins d'été.

Une cuisine conviviale : un bel espace pour concocter de bons petits plats en famille ou entre amis .

Le coin nuit : deux chambres douillettes et confortables , parfaites pour des nuits paisibles et réparatrices .

Sanitaires : une agréable salle de bain et un WC séparé .

Ses précieux atouts :

Une cave en sous-sol , idéale pour organiser et stocker vos affaires.

Une copropriété sécurisée pour une sérénité absolue.

Un stationnement libre et facile juste au pied du bâtiment.

Une visite s'impose ! Contactez-nous. Référence agence : 3372

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.325213, 5.398635
Total : 183 650€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 48 650€
Valeur du bien : 173 650€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9537€/an
Fourchette totale : 650€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7801€ - 11660€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,09 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 957 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+31 043€ (+33.0%)
Marge achat-revente :-89 693€ (-95.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 987,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 693,35€
Coût de l'assurance :22 038,00€
Taxe foncière : 953,75€/an
Soit par mois : 79,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 794,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire et lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 650 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 537 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 650 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 741 €
Revenus locatifs : +9 537 €
Charges déductibles : -56 741 €
Résultat foncier Année 1 : -47 204 €(Déficit de 47 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 091 €/an
Revenus locatifs : +9 537 €
Charges déductibles : -8 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25803.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 537 €56 747 €6 262 €-47 210 €21 400 €25 810 €25 810 €
29 728 €7 932 €6 097 €1 796 €--24 013 €
39 923 €7 761 €5 926 €2 162 €--21 852 €
410 121 €7 584 €5 749 €2 537 €--19 315 €
510 324 €7 401 €5 566 €2 923 €--16 392 €
610 530 €7 211 €5 376 €3 319 €--13 073 €
710 741 €7 015 €5 180 €3 726 €--9 348 €
810 956 €6 812 €4 977 €4 143 €--5 204 €
911 175 €6 602 €4 767 €4 573 €--632 €
1011 398 €6 384 €4 549 €5 014 €---
1111 626 €6 159 €4 324 €5 467 €---
1211 859 €5 926 €4 091 €5 933 €---
1312 096 €5 685 €3 850 €6 411 €---
1412 338 €5 435 €3 600 €6 903 €---
1512 584 €5 177 €3 341 €7 408 €---
1612 836 €4 909 €3 074 €7 927 €---
1713 093 €4 632 €2 797 €8 461 €---
1813 355 €4 346 €2 510 €9 009 €---
1913 622 €4 049 €2 214 €9 573 €---
2013 894 €3 742 €1 907 €10 152 €---
2114 172 €3 424 €1 589 €10 748 €---
2214 456 €3 095 €1 260 €11 360 €---
2314 745 €2 755 €920 €11 990 €---
2415 040 €2 402 €567 €12 637 €---
2515 340 €2 038 €202 €13 303 €---
TOTAL305 488 €185 225 €90 693 €120 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 003 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 003 €-6 420 €+8 423 €
2+2 003 €0 €+2 003 €
3+2 003 €0 €+2 003 €
4+2 003 €0 €+2 003 €
5+2 003 €0 €+2 003 €
6+2 003 €0 €+2 003 €
7+2 003 €0 €+2 003 €
8+2 003 €0 €+2 003 €
9+2 003 €0 €+2 003 €
10+2 003 €+1 315 €+688 €
11+2 003 €+1 640 €+363 €
12+2 003 €+1 780 €+223 €
13+2 003 €+1 923 €+80 €
14+2 003 €+2 071 €-68 €
15+2 003 €+2 222 €-219 €
16+2 003 €+2 378 €-375 €
17+2 003 €+2 538 €-535 €
18+2 003 €+2 703 €-700 €
19+2 003 €+2 872 €-869 €
20+2 003 €+3 046 €-1 043 €
21+2 003 €+3 224 €-1 221 €
22+2 003 €+3 408 €-1 405 €
23+2 003 €+3 597 €-1 594 €
24+2 003 €+3 791 €-1 788 €
25+2 003 €+3 991 €-1 988 €
Total+50 075 €+36 079 €+13 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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