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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRieux-de-Pelleport (09)
Surface88m²
Coût Total117 800€
Loyer Annuel9 559€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 chambres, calme, Pas de cave

A Rieux-de-Pelleport, venez découvrir cette maison T3 niché dans une impasse tranquille. Au RDC, profitez d'une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte donnant sur une cour. A létage vous trouverez une chambre principale et sa salle d'eau , ainsi que l acces à un bureau qui dessert une seconte chambre. Calme assuré

Ville : Rieux-de-Pelleport
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.068940, 1.596100
Total : 117 800€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 18 440€
Valeur du bien : 110 440€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9559€/an
Fourchette totale : 595€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 7139€ - 12801€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,47 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :179 473 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-87 473€ (-48.7%)
Marge achat-revente :61 673€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 791,16€
Coût de l'assurance :10 307,50€
Taxe foncière : 955,94€/an
Soit par mois : 79,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes dans les 2 chambres.
Quantité: 2 portes
Raison: Amélioration esthétique et fonctionnelle des chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 440 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 600€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Menuiseries intérieures:2 640€
    Remplacement portes: 2 portes × 600€ = 1200€, Plinthes: 2 × 600€ = 1200€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rieux-de-Pelleport (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 802 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 610 €
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -23 610 €
Résultat foncier Année 1 : -14 051 €(Déficit de 14 051 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 351 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 170 €/an
Revenus locatifs : +9 559 €
Charges déductibles : -5 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3351.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 559 €23 614 €3 806 €-14 055 €10 700 €3 355 €3 355 €
29 751 €5 071 €3 703 €4 679 €---
39 946 €4 965 €3 597 €4 980 €---
410 144 €4 855 €3 487 €5 289 €---
510 347 €4 742 €3 374 €5 605 €---
610 554 €4 625 €3 256 €5 930 €---
710 765 €4 504 €3 135 €6 262 €---
810 981 €4 379 €3 010 €6 602 €---
911 200 €4 249 €2 881 €6 951 €---
1011 424 €4 116 €2 748 €7 309 €---
1111 653 €3 978 €2 610 €7 675 €---
1211 886 €3 835 €2 467 €8 051 €---
1312 124 €3 688 €2 320 €8 436 €---
1412 366 €3 536 €2 168 €8 830 €---
1512 613 €3 379 €2 010 €9 235 €---
1612 866 €3 216 €1 848 €9 649 €---
1713 123 €3 048 €1 680 €10 075 €---
1813 385 €2 875 €1 507 €10 510 €---
1913 653 €2 696 €1 328 €10 957 €---
2013 926 €2 511 €1 143 €11 415 €---
2114 205 €2 320 €951 €11 885 €---
2214 489 €2 122 €754 €12 367 €---
2314 779 €1 918 €550 €12 861 €---
2415 074 €1 707 €339 €13 367 €---
2515 376 €1 489 €121 €13 887 €---
TOTAL306 189 €107 437 €54 791 €198 752 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 007 €-3 210 €+5 217 €
2+2 007 €+397 €+1 610 €
3+2 007 €+1 494 €+513 €
4+2 007 €+1 587 €+420 €
5+2 007 €+1 682 €+325 €
6+2 007 €+1 779 €+228 €
7+2 007 €+1 879 €+128 €
8+2 007 €+1 981 €+26 €
9+2 007 €+2 085 €-78 €
10+2 007 €+2 193 €-186 €
11+2 007 €+2 302 €-295 €
12+2 007 €+2 415 €-408 €
13+2 007 €+2 531 €-524 €
14+2 007 €+2 649 €-642 €
15+2 007 €+2 770 €-763 €
16+2 007 €+2 895 €-888 €
17+2 007 €+3 022 €-1 015 €
18+2 007 €+3 153 €-1 146 €
19+2 007 €+3 287 €-1 280 €
20+2 007 €+3 425 €-1 418 €
21+2 007 €+3 566 €-1 559 €
22+2 007 €+3 710 €-1 703 €
23+2 007 €+3 858 €-1 851 €
24+2 007 €+4 010 €-2 003 €
25+2 007 €+4 166 €-2 159 €
Total+50 175 €+59 626 €+-9 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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