2 Pièces Centre Ville

VilleTroyes (10)

Surface58m²

Coût Total135 460€

Loyer Annuel8 782€

Rentabilité6.48%

Cashflow/mois-105€

Prix : 69 500 €

Surface : 58 m²

Prix au m² : 1 198,28 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 2

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 58 m², 2 pièces, 1 chambre, Digicode, Cave, Ascenseur

Fiche Id-VIZ183686 : Texte en cours d'actualisation... Données techniques connues : Troyes, secteur Centre-ville, T2 centre ville d'environ 58 m2 comprenant 2 piece(s) dont 1 chambre(s) - - Equipements annexes : digicode - ascenseur - cellier - cave - chauffage : Aucun - Classe-Energie F : 410 kWh.m2.an - Plus d'informations disponibles sur demande... - Mentions légales : Proposé à la vente à 69500 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : - Classe-Energie F : 410 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 1900 et 2620 Euros - Bien en copropriété - Charges annuelles : 561 Euros/an (soit 47 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr Maxime KELLER (Conseiller immobilier salarié) - Reseau Immo-Diffusion Troyes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Troyes

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10000

Coordonnées : 48.297167, 4.075112

Total : 135 460€

Prix d'acquisition : 69 500€

Travaux : 60 400€

Valeur du bien : 129 900€

Frais de notaire : 5 560€

Coût estimé : 5 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 58m²

Loyer prédit : 12.62€/m²/mois

Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois

Loyer total estimé : 732€/mois

Loyer annuel estimé : 8782€/an

Fourchette totale : 585€ - 915€/mois

Fourchette annuelle : 7024€ - 10982€/an

Rentabilité brute :6.48%

Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.11%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 846,15 €/m²

Basé sur :688 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :107 077 €

Prix d'achat :69 500 €

Décote à l'achat :-37 577€ (-35.1%)

Marge achat-revente :-28 383€ (-26.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :135 460€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,98€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.29%

Assurance emprunteur :54,18€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 717,17€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 435,32€

Coût de l'assurance :16 255,20€

Taxe foncière : 878,25€/an

Soit par mois : 73,19€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 47,00€/mois

Soit par an : 564,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 731,87€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 837,36€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-105,48€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 410 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage inexistant

Quantité: 1 système pour 58 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des installations de cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 assumé - installations anciennes et état usé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité

Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, mise à la terre, nombre de prises)

Quantité: 1 installation complète

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

Second œuvre généralOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Plomberie

Vérification et mise à jour de la plomberie générale (tuyauterie, évacuations)

Quantité: 1 installation complète

Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 400 €(1 041 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Menuiseries:7 200€
Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Cuisine:9 000€
Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Chambres - Rénovation lourde:3 600€
Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Chambres - Peinture:600€
Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Électricité:12 000€
Installation électrique complète: 1 installation × 12000€ = 12000€ (incluant 40% de main d'œuvre)
Plomberie:6 000€
Plomberie générale: 1 installation × 6000€ = 6000€ (incluant 40% de main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 782 €/an

Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an

Base de calcul : Emprunt de 135 460 € à 3.29% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 650 €/an

Calcul : 54 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 878 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 564 €/an

Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 892 €

Revenus locatifs : +8 782 €

Charges déductibles : -66 892 €

Résultat foncier Année 1 : -58 109 €(Déficit de 58 109 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 36 709 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 492 €/an

Revenus locatifs : +8 782 €

Charges déductibles : -6 492 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 291 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36709.04 € reporté.

Prix d'achat du bien : 69 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 643 €/an

Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 782 €	66 896 €	4 403 €	-58 113 €	21 400 €	36 713 €	36 713 €
2	8 958 €	6 377 €	4 285 €	2 581 €	-	-	34 132 €
3	9 137 €	6 255 €	4 162 €	2 883 €	-	-	31 250 €
4	9 320 €	6 128 €	4 035 €	3 192 €	-	-	28 057 €
5	9 506 €	5 997 €	3 904 €	3 510 €	-	-	24 548 €
6	9 697 €	5 862 €	3 769 €	3 835 €	-	-	20 713 €
7	9 891 €	5 722 €	3 629 €	4 169 €	-	-	16 544 €
8	10 088 €	5 577 €	3 485 €	4 511 €	-	-	12 033 €
9	10 290 €	5 428 €	3 335 €	4 862 €	-	-	7 171 €
10	10 496 €	5 274 €	3 181 €	5 222 €	-	-	1 949 €
11	10 706 €	5 114 €	3 022 €	5 592 €	-	-	-
12	10 920 €	4 949 €	2 857 €	5 971 €	-	-	-
13	11 138 €	4 779 €	2 687 €	6 359 €	-	-	-
14	11 361 €	4 603 €	2 511 €	6 758 €	-	-	-
15	11 588 €	4 421 €	2 329 €	7 167 €	-	-	-
16	11 820 €	4 233 €	2 141 €	7 587 €	-	-	-
17	12 056 €	4 039 €	1 946 €	8 018 €	-	-	-
18	12 298 €	3 838 €	1 746 €	8 459 €	-	-	-
19	12 544 €	3 631 €	1 538 €	8 913 €	-	-	-
20	12 794 €	3 416 €	1 324 €	9 378 €	-	-	-
21	13 050 €	3 195 €	1 103 €	9 855 €	-	-	-
22	13 311 €	2 966 €	874 €	10 345 €	-	-	-
23	13 578 €	2 730 €	637 €	10 848 €	-	-	-
24	13 849 €	2 485 €	393 €	11 364 €	-	-	-
25	14 126 €	2 232 €	140 €	11 894 €	-	-	-
TOTAL	281 306 €	176 147 €	63 435 €	105 159 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 159 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 782 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 844 €	-6 420 €	+8 264 €
2	+1 844 €	0 €	+1 844 €
3	+1 844 €	0 €	+1 844 €
4	+1 844 €	0 €	+1 844 €
5	+1 844 €	0 €	+1 844 €
6	+1 844 €	0 €	+1 844 €
7	+1 844 €	0 €	+1 844 €
8	+1 844 €	0 €	+1 844 €
9	+1 844 €	0 €	+1 844 €
10	+1 844 €	0 €	+1 844 €
11	+1 844 €	+1 093 €	+751 €
12	+1 844 €	+1 791 €	+53 €
13	+1 844 €	+1 908 €	-64 €
14	+1 844 €	+2 027 €	-183 €
15	+1 844 €	+2 150 €	-306 €
16	+1 844 €	+2 276 €	-432 €
17	+1 844 €	+2 405 €	-561 €
18	+1 844 €	+2 538 €	-694 €
19	+1 844 €	+2 674 €	-830 €
20	+1 844 €	+2 813 €	-969 €
21	+1 844 €	+2 957 €	-1 113 €
22	+1 844 €	+3 104 €	-1 260 €
23	+1 844 €	+3 254 €	-1 410 €
24	+1 844 €	+3 409 €	-1 565 €
25	+1 844 €	+3 568 €	-1 724 €
Total	+46 100 €	+31 548 €	+14 552 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

2 Pièces Centre Ville

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour