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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface54m²
Coût Total193 592€
Loyer Annuel14 682€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 2 775,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Pas de balcon

Quartier du Plant - En exclusivité, appartement au 4ème étage avec ascenseur, composé d'une entrée, séjour double avec balon, cuisine aménagée, chambre, salle d'eau et WC. Parking libre. Cave. Proche des commerces et des transports . A voir !

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.819610, 2.501673
Total : 193 592€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 181 600€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 22.66€/m²/mois
Fourchette : 18.69€ - 27.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14682€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1483€/mois
Fourchette annuelle : 12111€ - 17798€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 604,17 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 625 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-44 725€ (-23.0%)
Marge achat-revente :1 033€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :972,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 028,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 093,43€
Coût de l'assurance :16 939,30€
Taxe foncière : 1 468,17€/an
Soit par mois : 122,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 300 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 54 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et désordonnés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible, propreté moyenne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (Île-de-France). Coefficient 1.2 appliqué pour les travaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 682 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 592 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 594 €
Revenus locatifs : +14 682 €
Charges déductibles : -40 594 €
Résultat foncier Année 1 : -25 913 €(Déficit de 25 913 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 513 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 894 €/an
Revenus locatifs : +14 682 €
Charges déductibles : -8 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4512.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 682 €40 601 €6 755 €-25 919 €21 400 €4 519 €4 519 €
214 975 €8 724 €6 579 €6 251 €---
315 275 €8 542 €6 396 €6 733 €---
415 580 €8 353 €6 207 €7 228 €---
515 892 €8 157 €6 011 €7 735 €---
616 210 €7 954 €5 808 €8 256 €---
716 534 €7 744 €5 598 €8 790 €---
816 865 €7 526 €5 380 €9 339 €---
917 202 €7 300 €5 154 €9 902 €---
1017 546 €7 067 €4 921 €10 479 €---
1117 897 €6 825 €4 679 €11 072 €---
1218 255 €6 574 €4 428 €11 681 €---
1318 620 €6 314 €4 168 €12 306 €---
1418 992 €6 045 €3 899 €12 947 €---
1519 372 €5 766 €3 621 €13 606 €---
1619 760 €5 478 €3 332 €14 282 €---
1720 155 €5 179 €3 033 €14 976 €---
1820 558 €4 869 €2 723 €15 689 €---
1920 969 €4 548 €2 402 €16 421 €---
2021 388 €4 216 €2 070 €17 173 €---
2121 816 €3 871 €1 725 €17 945 €---
2222 253 €3 514 €1 369 €18 738 €---
2322 698 €3 145 €999 €19 553 €---
2423 152 €2 762 €617 €20 389 €---
2523 615 €2 366 €220 €21 249 €---
TOTAL470 260 €183 437 €98 093 €286 823 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 823 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €+520 €+2 563 €
3+3 083 €+2 020 €+1 063 €
4+3 083 €+2 168 €+915 €
5+3 083 €+2 321 €+762 €
6+3 083 €+2 477 €+606 €
7+3 083 €+2 637 €+446 €
8+3 083 €+2 802 €+281 €
9+3 083 €+2 971 €+112 €
10+3 083 €+3 144 €-61 €
11+3 083 €+3 322 €-239 €
12+3 083 €+3 504 €-421 €
13+3 083 €+3 692 €-609 €
14+3 083 €+3 884 €-801 €
15+3 083 €+4 082 €-999 €
16+3 083 €+4 285 €-1 202 €
17+3 083 €+4 493 €-1 410 €
18+3 083 €+4 707 €-1 624 €
19+3 083 €+4 926 €-1 843 €
20+3 083 €+5 152 €-2 069 €
21+3 083 €+5 384 €-2 301 €
22+3 083 €+5 621 €-2 538 €
23+3 083 €+5 866 €-2 783 €
24+3 083 €+6 117 €-3 034 €
25+3 083 €+6 375 €-3 292 €
Total+77 075 €+86 047 €+-8 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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