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Appartement à vendre

VilleMeaux (77)
Surface87m²
Coût Total194 100€
Loyer Annuel15 409€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 500 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 465,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Pas de cave, Non meublé

MEAUX BEAUVAL - T4 - 87 m² - Loggia

Situé à Meaux, quartier Beauval, un appartement à rénover de type T4 de 87m², comprenant : Entrée, Séjour, 3 Chambres, Cuisine, Cellier, Salle de bains, buanderie et W.C.

Ce que l'on aime :

  • Sa SURFACE
  • Sa LOGGIA exposée OUEST
  • Sa proximité avec les lieux d'enseignement (maternelle, primaire et collège)
  • Sa proximité avec le canal de l'Ourcq

Classe Énergie : E Classe Climat : C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 820 euros et 2 510 euros par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Bien en copropriété : 62 lots Charges courantes : 3159.2 euros/an Pas de procédure en cours Prix : 127 500 euros * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1820 euros et 2510 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris)
Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.955907, 2.891469
Total : 194 100€
Prix d'acquisition : 127 500€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 183 900€
Frais de notaire : 10 200€
Coût estimé : 10 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1284€/mois
Loyer annuel estimé : 15409€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1530€/mois
Fourchette annuelle : 12935€ - 18356€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 081,94 €/m²
Basé sur :364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 129 €
Prix d'achat :127 500 €
Décote à l'achat :-140 629€ (-52.4%)
Marge achat-revente :74 029€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 031,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 350,83€
Coût de l'assurance :16 983,75€
Taxe foncière : 1 540,89€/an
Soit par mois : 128,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 263,27€/mois
Soit par an : 3 159,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 284,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire à la cuisine
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9500€ = 9500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 200€/m² = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 284 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 409 €/an
Calcul : 1 284 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 541 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 159 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 546 €
Revenus locatifs : +15 409 €
Charges déductibles : -68 546 €
Résultat foncier Année 1 : -53 137 €(Déficit de 53 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 146 €/an
Revenus locatifs : +15 409 €
Charges déductibles : -12 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31736.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 875 €(65% de 127 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 014 €/an
Calcul : 82 875 € × 3,636% = 3 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 409 €68 552 €6 773 €-53 143 €21 400 €31 743 €31 743 €
215 717 €11 975 €6 596 €3 742 €--28 001 €
316 031 €11 792 €6 413 €4 239 €--23 762 €
416 352 €11 603 €6 223 €4 749 €--19 013 €
516 679 €11 406 €6 027 €5 273 €--13 740 €
617 013 €11 203 €5 823 €5 810 €--7 930 €
717 353 €10 992 €5 613 €6 361 €--1 569 €
817 700 €10 774 €5 394 €6 926 €---
918 054 €10 547 €5 168 €7 506 €---
1018 415 €10 313 €4 934 €8 102 €---
1118 783 €10 071 €4 691 €8 713 €---
1219 159 €9 819 €4 440 €9 340 €---
1319 542 €9 559 €4 179 €9 983 €---
1419 933 €9 289 €3 910 €10 644 €---
1520 332 €9 010 €3 630 €11 322 €---
1620 738 €8 720 €3 341 €12 018 €---
1721 153 €8 420 €3 041 €12 733 €---
1821 576 €8 110 €2 730 €13 466 €---
1922 008 €7 788 €2 408 €14 220 €---
2022 448 €7 455 €2 075 €14 993 €---
2122 897 €7 109 €1 730 €15 787 €---
2223 355 €6 752 €1 372 €16 603 €---
2323 822 €6 381 €1 002 €17 440 €---
2424 298 €5 998 €618 €18 301 €---
2524 784 €5 600 €221 €19 184 €---
TOTAL493 550 €289 238 €98 351 €204 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 236 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 236 €-6 420 €+9 656 €
2+3 236 €0 €+3 236 €
3+3 236 €0 €+3 236 €
4+3 236 €0 €+3 236 €
5+3 236 €0 €+3 236 €
6+3 236 €0 €+3 236 €
7+3 236 €0 €+3 236 €
8+3 236 €+1 607 €+1 629 €
9+3 236 €+2 252 €+984 €
10+3 236 €+2 431 €+805 €
11+3 236 €+2 614 €+622 €
12+3 236 €+2 802 €+434 €
13+3 236 €+2 995 €+241 €
14+3 236 €+3 193 €+43 €
15+3 236 €+3 397 €-161 €
16+3 236 €+3 605 €-369 €
17+3 236 €+3 820 €-584 €
18+3 236 €+4 040 €-804 €
19+3 236 €+4 266 €-1 030 €
20+3 236 €+4 498 €-1 262 €
21+3 236 €+4 736 €-1 500 €
22+3 236 €+4 981 €-1 745 €
23+3 236 €+5 232 €-1 996 €
24+3 236 €+5 490 €-2 254 €
25+3 236 €+5 755 €-2 519 €
Total+80 900 €+61 294 €+19 606 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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