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MAISON PIERRE AVEC JARDIN

Bien expiré
VilleMeilhards (19)
Surface154m²
Coût Total209 840€
Loyer Annuel12 135€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 935,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située à proximité de Masseret et de l'axe A20, cette maison de charme séduit par son authenticité et son atmosphère chaleureuse, mêlant avec élégance la pierre et le bois. Dès l'entrée, vous découvrirez une vaste pièce de vie conviviale, agrémentée d'un insert, ainsi qu'un espace bar apportant une touche originale et accueillante à l'ensemble. À l'étage, la maison propose une cuisine lumineuse ouverte sur une agréable terrasse et un jardin arboré, parfaits pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. Ce niveau comprend également une chambre confortable ainsi qu'une salle de bain. Le deuxième étage offre un salon cosy pouvant servir d'espace détente ou de bureau, ainsi que deux chambres supplémentaires. Habitable immédiatement, cette propriété dispose également de dépendances offrant de nombreuses possibilités : atelier, stockage. Un bien plein de caractère, idéal pour une résidence principale comme secondaire, dans un environnement calme et verdoyant.

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Ville : Meilhards
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19510
Coordonnées : 45.555623, 1.637317
Total : 209 840€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 54 320€
Valeur du bien : 198 320€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12135€/an
Fourchette totale : 794€ - 1288€/mois
Fourchette annuelle : 9527€ - 15458€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :616,59 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :94 955 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :+49 045€ (+51.7%)
Marge achat-revente :-114 885€ (-121.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 086,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 600,82€
Coût de l'assurance :18 361,00€
Taxe foncière : 1 213,54€/an
Soit par mois : 101,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 187,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 320 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 320€
    Isolation combles: 154 m² × 80€/m² = 12320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 625€/m² = 7500€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meilhards (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 135 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 041 €
Revenus locatifs : +12 135 €
Charges déductibles : -63 041 €
Résultat foncier Année 1 : -50 905 €(Déficit de 50 905 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 505 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 721 €/an
Revenus locatifs : +12 135 €
Charges déductibles : -8 721 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29505.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 135 €63 048 €6 780 €-50 912 €21 400 €29 512 €29 512 €
212 378 €8 544 €6 596 €3 834 €--25 678 €
312 626 €8 355 €6 407 €4 271 €--21 408 €
412 878 €8 160 €6 212 €4 719 €--16 689 €
513 136 €7 958 €6 010 €5 178 €--11 511 €
613 398 €7 749 €5 801 €5 650 €--5 861 €
713 666 €7 533 €5 585 €6 133 €---
813 940 €7 310 €5 362 €6 629 €---
914 219 €7 080 €5 132 €7 138 €---
1014 503 €6 842 €4 894 €7 661 €---
1114 793 €6 597 €4 649 €8 196 €---
1215 089 €6 343 €4 395 €8 746 €---
1315 391 €6 080 €4 132 €9 310 €---
1415 698 €5 809 €3 861 €9 889 €---
1516 012 €5 529 €3 581 €10 483 €---
1616 333 €5 240 €3 292 €11 093 €---
1716 659 €4 941 €2 993 €11 718 €---
1816 992 €4 632 €2 684 €12 360 €---
1917 332 €4 313 €2 365 €13 019 €---
2017 679 €3 983 €2 035 €13 696 €---
2118 033 €3 643 €1 695 €14 390 €---
2218 393 €3 291 €1 343 €15 103 €---
2318 761 €2 927 €979 €15 834 €---
2419 136 €2 551 €603 €16 585 €---
2519 519 €2 163 €215 €17 356 €---
TOTAL388 700 €200 620 €97 601 €188 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 548 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 548 €-6 420 €+8 968 €
2+2 548 €0 €+2 548 €
3+2 548 €0 €+2 548 €
4+2 548 €0 €+2 548 €
5+2 548 €0 €+2 548 €
6+2 548 €0 €+2 548 €
7+2 548 €+82 €+2 466 €
8+2 548 €+1 989 €+559 €
9+2 548 €+2 142 €+406 €
10+2 548 €+2 298 €+250 €
11+2 548 €+2 459 €+89 €
12+2 548 €+2 624 €-76 €
13+2 548 €+2 793 €-245 €
14+2 548 €+2 967 €-419 €
15+2 548 €+3 145 €-597 €
16+2 548 €+3 328 €-780 €
17+2 548 €+3 516 €-968 €
18+2 548 €+3 708 €-1 160 €
19+2 548 €+3 906 €-1 358 €
20+2 548 €+4 109 €-1 561 €
21+2 548 €+4 317 €-1 769 €
22+2 548 €+4 531 €-1 983 €
23+2 548 €+4 750 €-2 202 €
24+2 548 €+4 976 €-2 428 €
25+2 548 €+5 207 €-2 659 €
Total+63 700 €+56 424 €+7 276 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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