Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces - 70m² - 6ème étage - Quartier centre-ville

Bien expiré
VilleVitry-sur-Seine (94)
Surface70m²
Coût Total252 816€
Loyer Annuel15 889€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 207 700 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 967,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Référence : 19A020662 - lot 41

ComOp Groupe propose à Vitry-sur-Seine, proche du Musée Contemporain du Val de Marne (Arrêt Musée Mac Val tram T9 à 5 mn à pied), un appartement 3 pièces de 70.59 m² situé au 6ème étage. Il est composé d’une entrée, un séjour, une chambre, une chambre avec placard, une cuisine, une salle de bain, un water-closet, un dégagement, un débarras, un balcon. Travaux à prévoir.

Charges annuelles de copropriété : 3 105 € Taxe foncière : 1 590 € Année de construction : 1977 Copropriété : 255 lots dont 105 à usage d’habitation DPE : C Chauffage collectif urbain Eau chaude collective Fenêtres PVC double vitrage Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

PRIX : 207 700 € (Honoraires charge vendeur) Emplacement de stationnement disponible en sus du prix : 9 000 €

Ville : Vitry-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94400
Total : 252 816€
Prix d'acquisition : 207 700€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 236 200€
Frais de notaire : 16 616€
Coût estimé : 16 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 18.92€/m²/mois
Fourchette : 15.10€ - 23.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15889€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1659€/mois
Fourchette annuelle : 12681€ - 19908€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 233,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 188,80€
Coût de l'assurance :22 121,40€
Taxe foncière : 1 590,00€/an
Soit par mois : 132,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 258,75€/mois
Soit par an : 3 105,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 324,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 698,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et nettoyage du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, nettoyage recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Nettoyage parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 889 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 816 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 590 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 105 €/an
Calcul : 259 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 215 €
Revenus locatifs : +15 889 €
Charges déductibles : -42 215 €
Résultat foncier Année 1 : -26 326 €(Déficit de 26 326 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 715 €/an
Revenus locatifs : +15 889 €
Charges déductibles : -13 715 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15625.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 207 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 005 €(65% de 207 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 909 €/an
Calcul : 135 005 € × 3,636% = 4 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 889 €42 223 €8 143 €-26 334 €10 700 €15 634 €15 634 €
216 207 €13 502 €7 923 €2 704 €--12 930 €
316 531 €13 275 €7 695 €3 256 €--9 674 €
416 861 €13 040 €7 460 €3 822 €--5 852 €
517 199 €12 797 €7 217 €4 402 €--1 451 €
617 543 €12 546 €6 966 €4 997 €---
717 893 €12 287 €6 707 €5 607 €---
818 251 €12 019 €6 439 €6 232 €---
918 616 €11 742 €6 162 €6 874 €---
1018 989 €11 456 €5 876 €7 532 €---
1119 368 €11 161 €5 581 €8 207 €---
1219 756 €10 856 €5 276 €8 900 €---
1320 151 €10 541 €4 961 €9 610 €---
1420 554 €10 215 €4 635 €10 339 €---
1520 965 €9 879 €4 299 €11 086 €---
1621 384 €9 531 €3 951 €11 853 €---
1721 812 €9 172 €3 592 €12 640 €---
1822 248 €8 801 €3 222 €13 447 €---
1922 693 €8 418 €2 838 €14 275 €---
2023 147 €8 022 €2 443 €15 125 €---
2123 610 €7 614 €2 034 €15 996 €---
2224 082 €7 191 €1 611 €16 891 €---
2324 564 €6 755 €1 175 €17 809 €---
2425 055 €6 304 €724 €18 751 €---
2525 556 €5 838 €258 €19 718 €---
TOTAL508 924 €285 185 €117 189 €223 739 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 337 €-3 210 €+6 547 €
2+3 337 €0 €+3 337 €
3+3 337 €0 €+3 337 €
4+3 337 €0 €+3 337 €
5+3 337 €0 €+3 337 €
6+3 337 €+1 064 €+2 273 €
7+3 337 €+1 682 €+1 655 €
8+3 337 €+1 870 €+1 467 €
9+3 337 €+2 062 €+1 275 €
10+3 337 €+2 260 €+1 077 €
11+3 337 €+2 462 €+875 €
12+3 337 €+2 670 €+667 €
13+3 337 €+2 883 €+454 €
14+3 337 €+3 102 €+235 €
15+3 337 €+3 326 €+11 €
16+3 337 €+3 556 €-219 €
17+3 337 €+3 792 €-455 €
18+3 337 €+4 034 €-697 €
19+3 337 €+4 282 €-945 €
20+3 337 €+4 537 €-1 200 €
21+3 337 €+4 799 €-1 462 €
22+3 337 €+5 067 €-1 730 €
23+3 337 €+5 343 €-2 006 €
24+3 337 €+5 625 €-2 288 €
25+3 337 €+5 915 €-2 578 €
Total+83 425 €+67 122 €+16 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →