Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleMarennes (69)
Surface117m²
Coût Total237 010€
Loyer Annuel17 746€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 470,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Marennes
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69970
Total : 237 010€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 51 250€
Valeur du bien : 223 250€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 12.64€/m²/mois
Fourchette : 10.17€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17746€/an
Fourchette totale : 1190€ - 1838€/mois
Fourchette annuelle : 14274€ - 22061€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 028,39 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :354 322 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-182 322€ (-51.5%)
Marge achat-revente :117 312€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 238,13€
Coût de l'assurance :20 738,38€
Taxe foncière : 1 774,57€/an
Soit par mois : 147,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 478,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 374,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 250 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 750€
    Parquet flottant: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marennes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les travaux énergétiques et de rénovation.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 746 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 010 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 504 €
Revenus locatifs : +17 746 €
Charges déductibles : -61 504 €
Résultat foncier Année 1 : -43 758 €(Déficit de 43 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 254 €/an
Revenus locatifs : +17 746 €
Charges déductibles : -10 254 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22358.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 746 €61 511 €7 657 €-43 766 €21 400 €22 366 €22 366 €
218 101 €10 055 €7 450 €8 046 €--14 320 €
318 463 €9 841 €7 237 €8 622 €--5 698 €
418 832 €9 620 €7 016 €9 212 €---
519 208 €9 392 €6 788 €9 817 €---
619 593 €9 156 €6 552 €10 437 €---
719 985 €8 912 €6 308 €11 072 €---
820 384 €8 661 €6 057 €11 723 €---
920 792 €8 401 €5 797 €12 391 €---
1021 208 €8 132 €5 528 €13 076 €---
1121 632 €7 855 €5 250 €13 777 €---
1222 065 €7 568 €4 964 €14 497 €---
1322 506 €7 271 €4 667 €15 234 €---
1422 956 €6 965 €4 361 €15 991 €---
1523 415 €6 649 €4 045 €16 766 €---
1623 883 €6 322 €3 718 €17 561 €---
1724 361 €5 985 €3 380 €18 376 €---
1824 848 €5 636 €3 032 €19 213 €---
1925 345 €5 275 €2 671 €20 070 €---
2025 852 €4 903 €2 299 €20 949 €---
2126 369 €4 518 €1 914 €21 851 €---
2226 897 €4 121 €1 516 €22 776 €---
2327 434 €3 710 €1 106 €23 725 €---
2427 983 €3 285 €681 €24 698 €---
2528 543 €2 847 €243 €25 696 €---
TOTAL568 400 €226 591 €110 238 €341 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 727 €-6 420 €+10 147 €
2+3 727 €0 €+3 727 €
3+3 727 €0 €+3 727 €
4+3 727 €+1 054 €+2 673 €
5+3 727 €+2 945 €+782 €
6+3 727 €+3 131 €+596 €
7+3 727 €+3 322 €+405 €
8+3 727 €+3 517 €+210 €
9+3 727 €+3 717 €+10 €
10+3 727 €+3 923 €-196 €
11+3 727 €+4 133 €-406 €
12+3 727 €+4 349 €-622 €
13+3 727 €+4 570 €-843 €
14+3 727 €+4 797 €-1 070 €
15+3 727 €+5 030 €-1 303 €
16+3 727 €+5 268 €-1 541 €
17+3 727 €+5 513 €-1 786 €
18+3 727 €+5 764 €-2 037 €
19+3 727 €+6 021 €-2 294 €
20+3 727 €+6 285 €-2 558 €
21+3 727 €+6 555 €-2 828 €
22+3 727 €+6 833 €-3 106 €
23+3 727 €+7 117 €-3 390 €
24+3 727 €+7 409 €-3 682 €
25+3 727 €+7 709 €-3 982 €
Total+93 175 €+102 543 €+-9 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →