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Immeuble 8 lots - 10 % rentabilité

VilleHoudain (62)
Surface390m²
Coût Total617 575€
Loyer Annuel48 745€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 480 000 €
Surface : 390 m²
Prix au m² : 1 230,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet immeuble de 390 m² situé à Houdain, composé de 8 lots offrant une opportunité d'investissement intéressante avec une rentabilité de 10 %.

L’immeuble se compose de : 1 grande maison avec jardin - 6 appartements - 1 local commercial

Chaque lot dispose de son compteur électrique individuel

Loyer HC annuel : 47 880,00 € Taxe foncière : 4 430,00 €

Ville : Houdain
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62150
Coordonnées : 50.456040, 2.548960
Total : 617 575€
Prix d'acquisition : 480 000€
Travaux : 99 175€
Valeur du bien : 579 175€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 390m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 4062€/mois
Loyer annuel estimé : 48745€/an
Fourchette totale : 3276€ - 5037€/mois
Fourchette annuelle : 39313€ - 60441€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 292 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :503 880 €
Prix d'achat :480 000 €
Décote à l'achat :-23 880€ (-4.7%)
Marge achat-revente :-113 695€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :617 575€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 075,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :226,44€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 3 301,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 982,02€
Coût de l'assurance :67 933,25€
Taxe foncière : 4 430,00€/an
Soit par mois : 369,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 062,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 670,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :391,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 39 fenêtres (estimation basée sur 390 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 390 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 3.5/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 175 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:39 000€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 1000€ = 39000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:19 500€
    Isolation combles: 390 m² × 50€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 875€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 75€/m² = 1875€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 745 €/an
Calcul : 4 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 617 575 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 717 €/an
Calcul : 226 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 430 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 360 €
Revenus locatifs : +48 745 €
Charges déductibles : -127 360 €
Résultat foncier Année 1 : -78 614 €(Déficit de 78 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 185 €/an
Revenus locatifs : +48 745 €
Charges déductibles : -28 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 561 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57214.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 745 €127 380 €21 057 €-78 634 €21 400 €57 234 €57 234 €
249 720 €27 649 €20 502 €22 071 €--35 163 €
350 715 €27 074 €19 927 €23 640 €--11 523 €
451 729 €26 479 €19 332 €25 250 €---
552 764 €25 864 €18 716 €26 900 €---
653 819 €25 226 €18 079 €28 593 €---
754 895 €24 566 €17 419 €30 329 €---
855 993 €23 884 €16 736 €32 110 €---
957 113 €23 177 €16 029 €33 936 €---
1058 255 €22 445 €15 298 €35 810 €---
1159 420 €21 688 €14 540 €37 733 €---
1260 609 €20 904 €13 757 €39 705 €---
1361 821 €20 093 €12 945 €41 728 €---
1463 057 €19 253 €12 106 €43 804 €---
1564 319 €18 384 €11 237 €45 935 €---
1665 605 €17 484 €10 337 €48 121 €---
1766 917 €16 553 €9 406 €50 364 €---
1868 255 €15 589 €8 442 €52 666 €---
1969 620 €14 592 €7 444 €55 029 €---
2071 013 €13 559 €6 412 €57 454 €---
2172 433 €12 491 €5 343 €59 942 €---
2273 882 €11 384 €4 237 €62 497 €---
2375 359 €10 239 €3 092 €65 120 €---
2476 867 €9 054 €1 907 €67 812 €---
2578 404 €7 828 €680 €70 576 €---
TOTAL1 561 329 €582 840 €304 982 €978 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 978 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 745 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 237 €-6 420 €+16 657 €
2+10 237 €0 €+10 237 €
3+10 237 €0 €+10 237 €
4+10 237 €+4 118 €+6 119 €
5+10 237 €+8 070 €+2 167 €
6+10 237 €+8 578 €+1 659 €
7+10 237 €+9 099 €+1 138 €
8+10 237 €+9 633 €+604 €
9+10 237 €+10 181 €+56 €
10+10 237 €+10 743 €-506 €
11+10 237 €+11 320 €-1 083 €
12+10 237 €+11 911 €-1 674 €
13+10 237 €+12 518 €-2 281 €
14+10 237 €+13 141 €-2 904 €
15+10 237 €+13 780 €-3 543 €
16+10 237 €+14 436 €-4 199 €
17+10 237 €+15 109 €-4 872 €
18+10 237 €+15 800 €-5 563 €
19+10 237 €+16 509 €-6 272 €
20+10 237 €+17 236 €-6 999 €
21+10 237 €+17 983 €-7 746 €
22+10 237 €+18 749 €-8 512 €
23+10 237 €+19 536 €-9 299 €
24+10 237 €+20 344 €-10 107 €
25+10 237 €+21 173 €-10 936 €
Total+255 925 €+293 547 €+-37 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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