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Vente appartement 2 pièces 55,3 m² Portes-lès-Valence (26800) - Superimmo

Bien expiré
VillePortes-lès-Valence (26)
Surface55m²
Coût Total143 500€
Loyer Annuel10 245€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 636,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche de toutes commodités, appartement de type 2 situé au 1er étage d'une petite copropriété. Appartement d'une surface de 55m2, comprenant un hall d'entrée, une cuisine donnat sur terrasse, un séjour / salon, une salle de bain et un wc. Plus une cave en sous-sol. Nombruex travaux à prévoir : Electricité, isolation, menuiseries.... TRES BEAU POTENTIEL DE RENOVATION ! DPE E et E Honoraires charge vendeur.

Ville : Portes-lès-Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Total : 143 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 46 300€
Valeur du bien : 136 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 15.52€/m²/mois
Fourchette : 12.25€ - 19.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10245€/an
Fourchette totale : 674€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 8088€ - 12979€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 176,79 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 723 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-29 723€ (-24.8%)
Marge achat-revente :-23 777€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 711,72€
Coût de l'assurance :12 556,25€
Taxe foncière : 1 024,53€/an
Soit par mois : 85,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, mise à jour des finitions
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 300 €(842 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portes-lès-Valence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 245 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 829 €
Revenus locatifs : +10 245 €
Charges déductibles : -52 829 €
Résultat foncier Année 1 : -42 584 €(Déficit de 42 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 529 €/an
Revenus locatifs : +10 245 €
Charges déductibles : -6 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21183.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 245 €52 834 €5 007 €-42 588 €21 400 €21 188 €21 188 €
210 450 €6 403 €4 876 €4 047 €--17 141 €
310 659 €6 268 €4 741 €4 391 €--12 750 €
410 872 €6 128 €4 601 €4 745 €--8 005 €
511 090 €5 982 €4 456 €5 107 €--2 898 €
611 312 €5 832 €4 305 €5 480 €---
711 538 €5 676 €4 149 €5 862 €---
811 769 €5 515 €3 988 €6 254 €---
912 004 €5 348 €3 821 €6 656 €---
1012 244 €5 174 €3 648 €7 070 €---
1112 489 €4 995 €3 468 €7 494 €---
1212 739 €4 809 €3 282 €7 930 €---
1312 994 €4 617 €3 090 €8 377 €---
1413 253 €4 417 €2 890 €8 836 €---
1513 518 €4 211 €2 684 €9 308 €---
1613 789 €3 997 €2 470 €9 792 €---
1714 065 €3 775 €2 248 €10 290 €---
1814 346 €3 545 €2 018 €10 801 €---
1914 633 €3 307 €1 781 €11 325 €---
2014 925 €3 061 €1 534 €11 864 €---
2115 224 €2 806 €1 279 €12 418 €---
2215 528 €2 541 €1 015 €12 987 €---
2315 839 €2 267 €741 €13 572 €---
2416 156 €1 984 €457 €14 172 €---
2516 479 €1 690 €163 €14 789 €---
TOTAL328 160 €157 181 €72 712 €170 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152 €-6 420 €+8 572 €
2+2 152 €0 €+2 152 €
3+2 152 €0 €+2 152 €
4+2 152 €0 €+2 152 €
5+2 152 €0 €+2 152 €
6+2 152 €+775 €+1 377 €
7+2 152 €+1 759 €+393 €
8+2 152 €+1 876 €+276 €
9+2 152 €+1 997 €+155 €
10+2 152 €+2 121 €+31 €
11+2 152 €+2 248 €-96 €
12+2 152 €+2 379 €-227 €
13+2 152 €+2 513 €-361 €
14+2 152 €+2 651 €-499 €
15+2 152 €+2 792 €-640 €
16+2 152 €+2 938 €-786 €
17+2 152 €+3 087 €-935 €
18+2 152 €+3 240 €-1 088 €
19+2 152 €+3 398 €-1 246 €
20+2 152 €+3 559 €-1 407 €
21+2 152 €+3 725 €-1 573 €
22+2 152 €+3 896 €-1 744 €
23+2 152 €+4 071 €-1 919 €
24+2 152 €+4 252 €-2 100 €
25+2 152 €+4 437 €-2 285 €
Total+53 800 €+51 294 €+2 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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