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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface73m²
Coût Total205 200€
Loyer Annuel18 669€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 917,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/24 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Gardien, Interphone

Votre agence vous propose cet appartement de 73 m², situé dans la résidence de la Tour du Parc à Choisy-le-Roi, offrant un cadre verdoyant et agréable.

Proposé à un prix attractif de 140 000 € FAI, ce bien à rénover entièrement constitue une opportunité rare sur le secteur, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement.

L'appartement se compose de :

  • Une entrée
  • Un double séjour lumineux avec vue dégagée sur le parc
  • Deux chambres (3 chambres possibles)
  • Une cuisine séparée
  • Une salle de bains
  • Un WC séparé

Le bien est vendu avec une cave.

Les atouts :

  • Vue dégagée sur le parc, sans vis-à-vis
  • Résidence sécurisée avec gardien
  • Trois ascenseurs
  • Beaux volumes et fort potentiel après rénovation
  • Prix très compétitif pour le secteur

Un bien idéal pour les amateurs de travaux, investisseurs ou premier achat. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite. (7.69 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 1129 lots - dont 704 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3594.48 euros. Héléna AFONSO (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.764673, 2.411079
Total : 205 200€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 194 000€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1556€/mois
Loyer annuel estimé : 18669€/an
Fourchette totale : 1223€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 14674€ - 23751€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 11.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 692,20€
Coût de l'assurance :17 955,00€
Taxe foncière : 1 866,87€/an
Soit par mois : 155,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 299,54€/mois
Soit par an : 3 594,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 555,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 531,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture uniquement pour les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système = 4200€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement peinture chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre général - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 2000€ (incluant main d'œuvre et ajout de prises)
  • Second œuvre général - Plomberie:2 500€
    Mise à jour plomberie: 1 plomberie complète = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 669 €/an
Calcul : 1 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 867 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 594 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 068 €
Revenus locatifs : +18 669 €
Charges déductibles : -67 068 €
Résultat foncier Année 1 : -48 399 €(Déficit de 48 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 068 €/an
Revenus locatifs : +18 669 €
Charges déductibles : -13 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26998.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 669 €67 074 €6 895 €-48 406 €21 400 €27 006 €27 006 €
219 042 €12 891 €6 712 €6 151 €--20 855 €
319 423 €12 702 €6 522 €6 721 €--14 134 €
419 811 €12 506 €6 326 €7 306 €--6 828 €
520 208 €12 303 €6 124 €7 904 €---
620 612 €12 093 €5 914 €8 518 €---
721 024 €11 877 €5 697 €9 147 €---
821 444 €11 652 €5 473 €9 792 €---
921 873 €11 420 €5 240 €10 453 €---
1022 311 €11 180 €5 000 €11 131 €---
1122 757 €10 931 €4 752 €11 826 €---
1223 212 €10 674 €4 495 €12 538 €---
1323 676 €10 408 €4 229 €13 268 €---
1424 150 €10 133 €3 953 €14 017 €---
1524 633 €9 848 €3 669 €14 785 €---
1625 126 €9 554 €3 374 €15 572 €---
1725 628 €9 249 €3 070 €16 379 €---
1826 141 €8 934 €2 755 €17 207 €---
1926 663 €8 608 €2 429 €18 055 €---
2027 197 €8 271 €2 091 €18 926 €---
2127 741 €7 922 €1 742 €19 819 €---
2228 296 €7 561 €1 381 €20 735 €---
2328 861 €7 187 €1 008 €21 674 €---
2429 439 €6 801 €621 €22 638 €---
2530 027 €6 401 €222 €23 626 €---
TOTAL597 964 €308 181 €99 692 €289 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 669 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 920 €-6 420 €+10 340 €
2+3 920 €0 €+3 920 €
3+3 920 €0 €+3 920 €
4+3 920 €0 €+3 920 €
5+3 920 €+323 €+3 597 €
6+3 920 €+2 555 €+1 365 €
7+3 920 €+2 744 €+1 176 €
8+3 920 €+2 938 €+982 €
9+3 920 €+3 136 €+784 €
10+3 920 €+3 339 €+581 €
11+3 920 €+3 548 €+372 €
12+3 920 €+3 761 €+159 €
13+3 920 €+3 980 €-60 €
14+3 920 €+4 205 €-285 €
15+3 920 €+4 435 €-515 €
16+3 920 €+4 672 €-752 €
17+3 920 €+4 914 €-994 €
18+3 920 €+5 162 €-1 242 €
19+3 920 €+5 417 €-1 497 €
20+3 920 €+5 678 €-1 758 €
21+3 920 €+5 946 €-2 026 €
22+3 920 €+6 220 €-2 300 €
23+3 920 €+6 502 €-2 582 €
24+3 920 €+6 791 €-2 871 €
25+3 920 €+7 088 €-3 168 €
Total+98 000 €+86 935 €+11 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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