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Maison à vendre

VilleSaint-Silvain-sous-Toulx (23)
Surface171m²
Coût Total185 200€
Loyer Annuel12 071€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Non meublé

Référence : 41982

À deux pas du bourg de Saint-Silvain-sous-Toulx, cette superbe maison offre un cadre de vie particulièrement agréable. Soigneusement entretenue et ne nécessitant aucun travaux, cette magnifique bâtisse de 171 m² séduit dès l'entrée par la belle luminosité de ses volumes et la chaleur de son caractère ancien.

Au rez-de-chaussée :

Une belle pièce de vie lumineuse

Une cuisine entièrement équipée prolongée par une arrière-cuisine pratique et une buanderie

Une première salle de douche avec WC

Une terrasse sans vis-à-vis avec coin barbecue et une grange attenante offrant un bel espace de stockage

Aux étages :

1er étage : trois chambres spacieuses et une salle de bains avec WC

2e étage : une grande suite parentale de 30 m² comprenant sa propre salle d'eau avec douche à l'italienne et WC

Un cadre idéal pour votre projet familial ! Que vous cherchiez votre résidence principale au calme ou un pied-à-terre chaleureux dans la Creuse, cette propriété allie confort moderne, beaux volumes et charme de la pierre. Il ne vous reste plus qu'à poser vos valises !

Prix FAI : 133 000 euros (frais d'agence inclus)

DPE : F / GES : C

Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Pour obtenir des renseignements complémentaires ou planifier une visite, toute notre équipe se tient à votre disposition. Contactez l'agence Référence agence : 41982

Ville : Saint-Silvain-sous-Toulx
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.262874, 2.186465
Total : 185 200€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 41 560€
Valeur du bien : 174 560€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12071€/an
Fourchette totale : 740€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 8885€ - 16400€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :438,05 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 907 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :+58 093€ (+77.6%)
Marge achat-revente :-110 293€ (-147.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :54,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 864,99€
Coût de l'assurance :16 205,00€
Taxe foncière : 1 207,12€/an
Soit par mois : 100,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 005,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 560 €(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 260€
    Isolation des combles: 171 m² × 60€/m² = 10260€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement de fenêtres: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture des murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Silvain-sous-Toulx (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 071 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 200 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 207 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 687 €
Revenus locatifs : +12 071 €
Charges déductibles : -49 687 €
Résultat foncier Année 1 : -37 616 €(Déficit de 37 616 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 216 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 127 €/an
Revenus locatifs : +12 071 €
Charges déductibles : -8 127 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16216.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 071 €49 693 €6 278 €-37 622 €21 400 €16 222 €16 222 €
212 313 €7 967 €6 112 €4 345 €--11 877 €
312 559 €7 795 €5 940 €4 763 €--7 113 €
412 810 €7 618 €5 762 €5 192 €--1 921 €
513 066 €7 434 €5 578 €5 633 €---
613 328 €7 243 €5 388 €6 084 €---
713 594 €7 046 €5 191 €6 548 €---
813 866 €6 842 €4 987 €7 024 €---
914 143 €6 631 €4 776 €7 512 €---
1014 426 €6 413 €4 558 €8 013 €---
1114 715 €6 187 €4 332 €8 528 €---
1215 009 €5 953 €4 098 €9 056 €---
1315 309 €5 711 €3 856 €9 598 €---
1415 615 €5 461 €3 605 €10 155 €---
1515 928 €5 202 €3 346 €10 726 €---
1616 246 €4 933 €3 078 €11 313 €---
1716 571 €4 656 €2 801 €11 915 €---
1816 903 €4 369 €2 513 €12 534 €---
1917 241 €4 071 €2 216 €13 169 €---
2017 585 €3 764 €1 909 €13 821 €---
2117 937 €3 446 €1 590 €14 491 €---
2218 296 €3 116 €1 261 €15 180 €---
2318 662 €2 775 €920 €15 886 €---
2419 035 €2 423 €567 €16 612 €---
2519 416 €2 058 €202 €17 358 €---
TOTAL386 644 €178 808 €90 865 €207 836 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 535 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 535 €-6 420 €+8 955 €
2+2 535 €0 €+2 535 €
3+2 535 €0 €+2 535 €
4+2 535 €0 €+2 535 €
5+2 535 €+1 114 €+1 421 €
6+2 535 €+1 825 €+710 €
7+2 535 €+1 964 €+571 €
8+2 535 €+2 107 €+428 €
9+2 535 €+2 254 €+281 €
10+2 535 €+2 404 €+131 €
11+2 535 €+2 558 €-23 €
12+2 535 €+2 717 €-182 €
13+2 535 €+2 879 €-344 €
14+2 535 €+3 046 €-511 €
15+2 535 €+3 218 €-683 €
16+2 535 €+3 394 €-859 €
17+2 535 €+3 575 €-1 040 €
18+2 535 €+3 760 €-1 225 €
19+2 535 €+3 951 €-1 416 €
20+2 535 €+4 146 €-1 611 €
21+2 535 €+4 347 €-1 812 €
22+2 535 €+4 554 €-2 019 €
23+2 535 €+4 766 €-2 231 €
24+2 535 €+4 984 €-2 449 €
25+2 535 €+5 207 €-2 672 €
Total+63 375 €+62 351 €+1 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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