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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface34.6m²
Coût Total77 800€
Loyer Annuel6 610€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 34.6 m²
Prix au m² : 1 878,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Total : 77 800€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 7 600€
Valeur du bien : 72 600€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34.6m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6610€/an
Fourchette totale : 450€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 5396€ - 8096€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :22,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 401,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 062,94€
Coût de l'assurance :6 613,00€
Taxe foncière : 660,95€/an
Soit par mois : 55,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 600 €(220 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Plomberie/électricité: 2000€, Remplacement éléments sanitaires: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 029 €
Revenus locatifs : +6 610 €
Charges déductibles : -11 029 €
Résultat foncier Année 1 : -4 419 €(Déficit de 4 419 €)
Imputable sur revenu global : 4 419 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 429 €/an
Revenus locatifs : +6 610 €
Charges déductibles : -3 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 181 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 610 €11 031 €2 506 €-4 422 €4 422 €--
26 742 €3 364 €2 438 €3 378 €---
36 877 €3 293 €2 368 €3 583 €---
47 014 €3 221 €2 296 €3 793 €---
57 154 €3 146 €2 221 €4 008 €---
67 297 €3 069 €2 144 €4 228 €---
77 443 €2 989 €2 064 €4 454 €---
87 592 €2 907 €1 981 €4 685 €---
97 744 €2 822 €1 896 €4 922 €---
107 899 €2 734 €1 808 €5 165 €---
118 057 €2 643 €1 718 €5 414 €---
128 218 €2 549 €1 624 €5 669 €---
138 382 €2 452 €1 527 €5 930 €---
148 550 €2 352 €1 426 €6 198 €---
158 721 €2 248 €1 323 €6 473 €---
168 896 €2 141 €1 216 €6 754 €---
179 073 €2 031 €1 106 €7 042 €---
189 255 €1 917 €991 €7 338 €---
199 440 €1 799 €873 €7 641 €---
209 629 €1 677 €752 €7 952 €---
219 821 €1 551 €626 €8 270 €---
2210 018 €1 421 €496 €8 597 €---
2310 218 €1 287 €362 €8 931 €---
2410 423 €1 148 €223 €9 274 €---
2510 631 €1 005 €79 €9 626 €---
TOTAL211 705 €66 800 €36 063 €144 906 €4 422 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 327 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 906 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-1 327 €+2 715 €
2+1 388 €+1 013 €+375 €
3+1 388 €+1 075 €+313 €
4+1 388 €+1 138 €+250 €
5+1 388 €+1 202 €+186 €
6+1 388 €+1 268 €+120 €
7+1 388 €+1 336 €+52 €
8+1 388 €+1 406 €-18 €
9+1 388 €+1 477 €-89 €
10+1 388 €+1 550 €-162 €
11+1 388 €+1 624 €-236 €
12+1 388 €+1 701 €-313 €
13+1 388 €+1 779 €-391 €
14+1 388 €+1 859 €-471 €
15+1 388 €+1 942 €-554 €
16+1 388 €+2 026 €-638 €
17+1 388 €+2 113 €-725 €
18+1 388 €+2 201 €-813 €
19+1 388 €+2 292 €-904 €
20+1 388 €+2 386 €-998 €
21+1 388 €+2 481 €-1 093 €
22+1 388 €+2 579 €-1 191 €
23+1 388 €+2 679 €-1 291 €
24+1 388 €+2 782 €-1 394 €
25+1 388 €+2 888 €-1 500 €
Total+34 700 €+43 472 €+-8 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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