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Secteur Mémorial – Duplex 4 pièces - 3 chambres - balcon - garage

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface100m²
Coût Total249 700€
Loyer Annuel14 440€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 850 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Secteur Mémorial – Duplex 4 pièces, 3 chambres avec balcon et garage Découvrez ce bel appartement en duplex de 78 m² habitables (100 m² au sol). Il se compose d'une entrée avec grand placard, d'un WC indépendant, d'une chambre, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé sud-est, ainsi que d'une cuisine aménagée pouvant être ouverte sur le séjour pour créer une grande pièce de vie conviviale. À l'étage : deux chambres, une salle de bains et un WC indépendant. Garage privatif inclus. Appartement lumineux, bien agencé, idéal pour une famille ou un premier achat. À visiter sans tarder. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/caen-14000/agence-immobiliere/foncia-transaction-caen-theatre-3434

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.200206, -0.380110
Total : 249 700€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 234 900€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14440€/an
Fourchette totale : 970€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 11643€ - 17909€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 250,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 312,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 317,12€
Coût de l'assurance :18 727,50€
Taxe foncière : 1 444,01€/an
Soit par mois : 120,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 440 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 723 €
Revenus locatifs : +14 440 €
Charges déductibles : -60 723 €
Résultat foncier Année 1 : -46 283 €(Déficit de 46 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 823 €/an
Revenus locatifs : +14 440 €
Charges déductibles : -10 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24882.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 440 €60 731 €8 638 €-46 291 €21 400 €24 891 €24 891 €
214 729 €10 605 €8 412 €4 124 €--20 767 €
315 023 €10 371 €8 177 €4 653 €--16 114 €
415 324 €10 128 €7 935 €5 196 €--10 918 €
515 630 €9 877 €7 683 €5 754 €--5 164 €
615 943 €9 616 €7 423 €6 327 €---
716 262 €9 347 €7 154 €6 915 €---
816 587 €9 068 €6 875 €7 519 €---
916 919 €8 779 €6 586 €8 140 €---
1017 257 €8 479 €6 286 €8 778 €---
1117 602 €8 169 €5 976 €9 433 €---
1217 954 €7 848 €5 655 €10 106 €---
1318 313 €7 516 €5 323 €10 797 €---
1418 680 €7 172 €4 979 €11 508 €---
1519 053 €6 815 €4 622 €12 238 €---
1619 434 €6 446 €4 253 €12 988 €---
1719 823 €6 064 €3 871 €13 759 €---
1820 220 €5 668 €3 475 €14 551 €---
1920 624 €5 258 €3 065 €15 366 €---
2021 036 €4 834 €2 641 €16 203 €---
2121 457 €4 394 €2 201 €17 063 €---
2221 886 €3 939 €1 746 €17 947 €---
2322 324 €3 467 €1 274 €18 857 €---
2422 771 €2 979 €786 €19 791 €---
2523 226 €2 474 €281 €20 752 €---
TOTAL462 519 €230 045 €125 317 €232 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032 €-6 420 €+9 452 €
2+3 032 €0 €+3 032 €
3+3 032 €0 €+3 032 €
4+3 032 €0 €+3 032 €
5+3 032 €0 €+3 032 €
6+3 032 €+349 €+2 683 €
7+3 032 €+2 075 €+957 €
8+3 032 €+2 256 €+776 €
9+3 032 €+2 442 €+590 €
10+3 032 €+2 633 €+399 €
11+3 032 €+2 830 €+202 €
12+3 032 €+3 032 €0 €
13+3 032 €+3 239 €-207 €
14+3 032 €+3 452 €-420 €
15+3 032 €+3 671 €-639 €
16+3 032 €+3 896 €-864 €
17+3 032 €+4 128 €-1 096 €
18+3 032 €+4 365 €-1 333 €
19+3 032 €+4 610 €-1 578 €
20+3 032 €+4 861 €-1 829 €
21+3 032 €+5 119 €-2 087 €
22+3 032 €+5 384 €-2 352 €
23+3 032 €+5 657 €-2 625 €
24+3 032 €+5 937 €-2 905 €
25+3 032 €+6 226 €-3 194 €
Total+75 800 €+69 742 €+6 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 248 jours
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