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Détails du bien

Bien expiré
VilleFislis (68)
Surface183
Coût Total351 820
Loyer Annuel28 918
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+335
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 524,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette magnifique maison alsacienne de 173,7 m² habitables, entièrement rénovée et offrant un équilibre parfait entre le charme de l'ancien et le confort moderne. Elle dispose également d'une grange accolée d'environ 170 m², idéale pour du stockage, un atelier ou un futur aménagement selon vos projets.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un spacieux séjour avec cuisine ouverte entièrement équipée et aménagée, offrant plus de 40 m² d'espace de vie. Un salon indépendant, une buanderie et un WC complètent ce niveau.

À l'étage, la maison propose une suite parentale avec dressing, ainsi que deux autres chambres lumineuses et une salle d'eau moderne.

Les combles ont été aménagés et accueillent deux chambres supplémentaires, parfaites pour des enfants, des invités ou un espace de travail.

La maison est totalement rénovée, bénéficie d'une isolation extérieure récente et de fenêtres en PVC double vitrage, garantissant confort et économies d'énergie. Son charme authentique et ses beaux volumes en font un bien rare sur le secteur.

N'hésitez pas à contacter votre agence Christelle Clauss immobilier SAINT-LOUIS pour obtenir de plus amples renseignements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Fislis
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68480
Total : 351 820
Prix d'acquisition : 279 000
Travaux : 50 500
Valeur du bien : 329 500
Frais de notaire : 22 320
Coût estimé : 22 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183
Loyer prédit : 13.17€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 17.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2410€/mois
Loyer annuel estimé : 28918€/an
Fourchette totale : 1778€ - 3266€/mois
Fourchette annuelle : 21336€ - 39196€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 731,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 833,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 554,62
Coût de l'assurance :30 784,25
Taxe foncière : 2 891,82€/an
Soit par mois : 240,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres PVC double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Chambres:8 000
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fislis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 918 €/an
Calcul : 2 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 820 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 231 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 223
Revenus locatifs : +28 918
Charges déductibles : -66 223
Résultat foncier Année 1 : -37 305(Déficit de 37 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 905
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 723 €/an
Revenus locatifs : +28 918
Charges déductibles : -15 723
Résultat foncier Années 2+ : 13 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15905.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 91866 23511 611-37 31621 400 €15 916 €15 916 €
229 49715 42411 30114 073--1 844 €
330 08615 10210 97914 984---
430 68814 77010 64715 918---
531 30214 42710 30316 875---
631 92814 0729 94817 856---
732 56713 7049 58118 862---
833 21813 3259 20119 893---
933 88212 9328 80920 950---
1034 56012 5268 40322 034---
1135 25112 1077 98423 144---
1235 95611 6737 55024 283---
1336 67511 2247 10125 451---
1437 40910 7616 63726 648---
1538 15710 2816 15827 876---
1638 9209 7855 66229 135---
1739 6989 2735 15030 426---
1840 4928 7434 62031 750---
1941 3028 1954 07233 107---
2042 1287 6283 50534 500---
2142 9717 0432 91935 928---
2243 8306 4372 31437 393---
2344 7075 8111 68838 896---
2445 6015 1641 04040 438---
2546 5134 49437142 019---
TOTAL926 258321 134167 555605 12421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 605 124
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 073-6 420+12 493
2+6 0730+6 073
3+6 073+3 942+2 131
4+6 073+4 775+1 298
5+6 073+5 063+1 010
6+6 073+5 357+716
7+6 073+5 659+414
8+6 073+5 968+105
9+6 073+6 285-212
10+6 073+6 610-537
11+6 073+6 943-870
12+6 073+7 285-1 212
13+6 073+7 635-1 562
14+6 073+7 994-1 921
15+6 073+8 363-2 290
16+6 073+8 740-2 667
17+6 073+9 128-3 055
18+6 073+9 525-3 452
19+6 073+9 932-3 859
20+6 073+10 350-4 277
21+6 073+10 778-4 705
22+6 073+11 218-5 145
23+6 073+11 669-5 596
24+6 073+12 131-6 058
25+6 073+12 606-6 533
Total+151 825+181 537+-29 712
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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