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Détails du bien

Bien expiré
VilleFislis (68)
Surface183m²
Coût Total351 820€
Loyer Annuel28 918€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 524,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette magnifique maison alsacienne de 173,7 m² habitables, entièrement rénovée et offrant un équilibre parfait entre le charme de l'ancien et le confort moderne. Elle dispose également d'une grange accolée d'environ 170 m², idéale pour du stockage, un atelier ou un futur aménagement selon vos projets.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un spacieux séjour avec cuisine ouverte entièrement équipée et aménagée, offrant plus de 40 m² d'espace de vie. Un salon indépendant, une buanderie et un WC complètent ce niveau.

À l'étage, la maison propose une suite parentale avec dressing, ainsi que deux autres chambres lumineuses et une salle d'eau moderne.

Les combles ont été aménagés et accueillent deux chambres supplémentaires, parfaites pour des enfants, des invités ou un espace de travail.

La maison est totalement rénovée, bénéficie d'une isolation extérieure récente et de fenêtres en PVC double vitrage, garantissant confort et économies d'énergie. Son charme authentique et ses beaux volumes en font un bien rare sur le secteur.

N'hésitez pas à contacter votre agence Christelle Clauss immobilier SAINT-LOUIS pour obtenir de plus amples renseignements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Fislis
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68480
Total : 351 820€
Prix d'acquisition : 279 000€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 329 500€
Frais de notaire : 22 320€
Coût estimé : 22 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 13.17€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 17.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2410€/mois
Loyer annuel estimé : 28918€/an
Fourchette totale : 1778€ - 3266€/mois
Fourchette annuelle : 21336€ - 39196€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 731,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 833,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 554,62€
Coût de l'assurance :30 784,25€
Taxe foncière : 2 891,82€/an
Soit par mois : 240,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 409,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 074,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :335,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres PVC double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 160€/m² = 8000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 4000€ = 4000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (coût moyen incluant l'installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fislis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 918 €/an
Calcul : 2 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 820 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 231 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 223 €
Revenus locatifs : +28 918 €
Charges déductibles : -66 223 €
Résultat foncier Année 1 : -37 305 €(Déficit de 37 305 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 905 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 723 €/an
Revenus locatifs : +28 918 €
Charges déductibles : -15 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15905.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 279 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350 €(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 918 €66 235 €11 611 €-37 316 €21 400 €15 916 €15 916 €
229 497 €15 424 €11 301 €14 073 €--1 844 €
330 086 €15 102 €10 979 €14 984 €---
430 688 €14 770 €10 647 €15 918 €---
531 302 €14 427 €10 303 €16 875 €---
631 928 €14 072 €9 948 €17 856 €---
732 567 €13 704 €9 581 €18 862 €---
833 218 €13 325 €9 201 €19 893 €---
933 882 €12 932 €8 809 €20 950 €---
1034 560 €12 526 €8 403 €22 034 €---
1135 251 €12 107 €7 984 €23 144 €---
1235 956 €11 673 €7 550 €24 283 €---
1336 675 €11 224 €7 101 €25 451 €---
1437 409 €10 761 €6 637 €26 648 €---
1538 157 €10 281 €6 158 €27 876 €---
1638 920 €9 785 €5 662 €29 135 €---
1739 698 €9 273 €5 150 €30 426 €---
1840 492 €8 743 €4 620 €31 750 €---
1941 302 €8 195 €4 072 €33 107 €---
2042 128 €7 628 €3 505 €34 500 €---
2142 971 €7 043 €2 919 €35 928 €---
2243 830 €6 437 €2 314 €37 393 €---
2344 707 €5 811 €1 688 €38 896 €---
2445 601 €5 164 €1 040 €40 438 €---
2546 513 €4 494 €371 €42 019 €---
TOTAL926 258 €321 134 €167 555 €605 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 605 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 073 €-6 420 €+12 493 €
2+6 073 €0 €+6 073 €
3+6 073 €+3 942 €+2 131 €
4+6 073 €+4 775 €+1 298 €
5+6 073 €+5 063 €+1 010 €
6+6 073 €+5 357 €+716 €
7+6 073 €+5 659 €+414 €
8+6 073 €+5 968 €+105 €
9+6 073 €+6 285 €-212 €
10+6 073 €+6 610 €-537 €
11+6 073 €+6 943 €-870 €
12+6 073 €+7 285 €-1 212 €
13+6 073 €+7 635 €-1 562 €
14+6 073 €+7 994 €-1 921 €
15+6 073 €+8 363 €-2 290 €
16+6 073 €+8 740 €-2 667 €
17+6 073 €+9 128 €-3 055 €
18+6 073 €+9 525 €-3 452 €
19+6 073 €+9 932 €-3 859 €
20+6 073 €+10 350 €-4 277 €
21+6 073 €+10 778 €-4 705 €
22+6 073 €+11 218 €-5 145 €
23+6 073 €+11 669 €-5 596 €
24+6 073 €+12 131 €-6 058 €
25+6 073 €+12 606 €-6 533 €
Total+151 825 €+181 537 €+-29 712 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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