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Détails du bien

VilleMenoux (36)
Surface185
Coût Total192 460
Loyer Annuel16 584
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Virginie de l'agence Stéphane Plaza Immobilier Vesoul vous invite à pousser la porte de cette maison de village pleine de charme et d'histoires à écrire.

Elle est composée d'un rez-de-chaussée entièrement rénové, d'une cuisine neuve, ainsi que d'un salon-séjour lumineux, un espace pensé pour de longs dîners entre amis, les rires qui résonnent, les dimanches cocooning devant un bon film. La salle de bain familiale se trouve également à ce niveau.

À l'étage, les volumes laissent libre cours à votre imagination : quatre vastes chambres, dont l'une peut se transformer en suite parentale digne d'un magazine, une salle de bains, et une pièce caméléon?dressing, bureau, atelier d'artiste? à vous d'inventer.

La buanderie simplifie le quotidien, tandis que la grange attenante ouvre des perspectives : salle de jeux, studio, espace de stockage ou futur projet créatif.

À l'extérieur, la terrasse aménagée devient votre salon d'été. Imaginez un café matinal au chant des oiseaux, des soirées sous les guirlandes lumineuses, un terrain verdoyant pour les jeux d'enfants ou les potagers rêvés.

Une maison à la fois authentique et prête à vivre, où chaque pièce invite à écrire votre propre histoire. Il ne reste qu'à y poser vos valises.

Ville : Menoux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 47.808426, 6.102540
Total : 192 460
Prix d'acquisition : 129 500
Travaux : 52 600
Valeur du bien : 182 100
Frais de notaire : 10 360
Coût estimé : 10 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16584€/an
Fourchette totale : 1085€ - 1760€/mois
Fourchette annuelle : 13021€ - 21122€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :666,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 334
Prix d'achat :129 500
Décote à l'achat :+6 166 (+5.0%)
Marge achat-revente :-69 126€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 502,73
Coût de l'assurance :16 840,25
Taxe foncière : 1 658,41€/an
Soit par mois : 138,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:11 100
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Menoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 584 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 392
Revenus locatifs : +16 584
Charges déductibles : -61 392
Résultat foncier Année 1 : -44 808(Déficit de 44 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 408
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 792 €/an
Revenus locatifs : +16 584
Charges déductibles : -8 792
Résultat foncier Années 2+ : 7 792 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23408.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 58461 3996 467-44 81521 400 €23 415 €23 415 €
216 9168 6276 2958 289--15 126 €
317 2548 4496 1178 805--6 321 €
417 5998 2665 9349 334---
517 9518 0755 7439 876---
618 3107 8795 54710 431---
718 6767 6755 34311 001---
819 0507 4655 13311 585---
919 4317 2474 91512 184---
1019 8197 0224 69012 798---
1120 2166 7894 45713 427---
1220 6206 5484 21614 073---
1321 0336 2983 96614 734---
1421 4536 0403 70815 413---
1521 8825 7733 44116 109---
1622 3205 4973 16516 823---
1722 7665 2112 87917 555---
1823 2224 9162 58418 306---
1923 6864 6102 27819 076---
2024 1604 2931 96119 866---
2124 6433 9661 63420 677---
2225 1363 6271 29521 508---
2325 6393 27794522 361---
2426 1512 91558323 237---
2526 6742 54020824 134---
TOTAL531 192204 40393 503326 78921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 789
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 483-6 420+9 903
2+3 4830+3 483
3+3 4830+3 483
4+3 483+904+2 579
5+3 483+2 963+520
6+3 483+3 129+354
7+3 483+3 300+183
8+3 483+3 476+7
9+3 483+3 655-172
10+3 483+3 839-356
11+3 483+4 028-545
12+3 483+4 222-739
13+3 483+4 420-937
14+3 483+4 624-1 141
15+3 483+4 833-1 350
16+3 483+5 047-1 564
17+3 483+5 267-1 784
18+3 483+5 492-2 009
19+3 483+5 723-2 240
20+3 483+5 960-2 477
21+3 483+6 203-2 720
22+3 483+6 453-2 970
23+3 483+6 708-3 225
24+3 483+6 971-3 488
25+3 483+7 240-3 757
Total+87 075+98 037+-10 962
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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