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Maison à vendre

VilleTonneins (47)
Surface135m²
Coût Total179 088€
Loyer Annuel13 056€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 108 600 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 804,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Situé à pied de tous commerces et services, ensemble immobilier composé de deux maisons avec accés indépendants. La première composée: entrée, salon, cuisine, une chambre, salle d'eau, wc, cour avec dépendance. La seconde est dotée: entrée, séjour, cuisine, deux chambres, salle d'eau, wc. Idéal investisseur ou primo-accédant.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.388039, 0.312444
Total : 179 088€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 61 800€
Valeur du bien : 170 400€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1088€/mois
Loyer annuel estimé : 13056€/an
Fourchette totale : 862€ - 1374€/mois
Fourchette annuelle : 10342€ - 16484€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,52 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 500 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-28 900€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-41 588€ (-30.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :71,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 948,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 866,11€
Coût de l'assurance :21 490,56€
Taxe foncière : 1 305,63€/an
Soit par mois : 108,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 088,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain avec fixtures très datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon avec peinture usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 088 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 056 €/an
Calcul : 1 088 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 088 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 781 €
Revenus locatifs : +13 056 €
Charges déductibles : -69 781 €
Résultat foncier Année 1 : -56 725 €(Déficit de 56 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 981 €/an
Revenus locatifs : +13 056 €
Charges déductibles : -7 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35324.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 056 €69 787 €5 822 €-56 731 €21 400 €35 331 €35 331 €
213 317 €7 830 €5 665 €5 487 €--29 843 €
313 584 €7 668 €5 503 €5 916 €--23 927 €
413 855 €7 500 €5 335 €6 355 €--17 572 €
514 133 €7 327 €5 162 €6 805 €--10 767 €
614 415 €7 148 €4 983 €7 267 €--3 500 €
714 704 €6 963 €4 798 €7 740 €---
814 998 €6 772 €4 607 €8 225 €---
915 298 €6 575 €4 410 €8 723 €---
1015 604 €6 371 €4 206 €9 233 €---
1115 916 €6 160 €3 995 €9 755 €---
1216 234 €5 942 €3 777 €10 292 €---
1316 559 €5 717 €3 552 €10 842 €---
1416 890 €5 484 €3 319 €11 405 €---
1517 228 €5 244 €3 079 €11 984 €---
1617 572 €4 995 €2 830 €12 577 €---
1717 924 €4 739 €2 573 €13 185 €---
1818 282 €4 473 €2 308 €13 809 €---
1918 648 €4 199 €2 034 €14 449 €---
2019 021 €3 916 €1 750 €15 105 €---
2119 401 €3 623 €1 458 €15 778 €---
2219 789 €3 320 €1 155 €16 469 €---
2320 185 €3 007 €842 €17 177 €---
2420 589 €2 684 €519 €17 904 €---
2521 000 €2 350 €185 €18 650 €---
TOTAL418 198 €199 798 €83 866 €218 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 742 €-6 420 €+9 162 €
2+2 742 €0 €+2 742 €
3+2 742 €0 €+2 742 €
4+2 742 €0 €+2 742 €
5+2 742 €0 €+2 742 €
6+2 742 €0 €+2 742 €
7+2 742 €+1 272 €+1 470 €
8+2 742 €+2 468 €+274 €
9+2 742 €+2 617 €+125 €
10+2 742 €+2 770 €-28 €
11+2 742 €+2 927 €-185 €
12+2 742 €+3 088 €-346 €
13+2 742 €+3 252 €-510 €
14+2 742 €+3 422 €-680 €
15+2 742 €+3 595 €-853 €
16+2 742 €+3 773 €-1 031 €
17+2 742 €+3 955 €-1 213 €
18+2 742 €+4 143 €-1 401 €
19+2 742 €+4 335 €-1 593 €
20+2 742 €+4 531 €-1 789 €
21+2 742 €+4 733 €-1 991 €
22+2 742 €+4 941 €-2 199 €
23+2 742 €+5 153 €-2 411 €
24+2 742 €+5 371 €-2 629 €
25+2 742 €+5 595 €-2 853 €
Total+68 550 €+65 520 €+3 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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