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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface224m²
Coût Total305 040€
Loyer Annuel27 062€
Rentabilité8.87%
Cashflow/mois+430€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 883,93 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 6 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse, calme

Dans ce quartier prisé et calme, proche commodités, découvrez cette charmante maison de ville qui allie charme de l'ancien et luminosité. Depuis son agréable terrasse avec vue cathédrale, une magnifique pièce de vie idéalement exposée s'offre à vous. Elle développe surtout 5 chambres, un grand bureau, un garage et terrain plat ! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647646, 0.584496
Total : 305 040€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 91 200€
Valeur du bien : 289 200€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2255€/mois
Loyer annuel estimé : 27062€/an
Fourchette totale : 1690€ - 3009€/mois
Fourchette annuelle : 20283€ - 36106€/an
Rentabilité brute :8.87%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 626,48 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :364 332 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-166 332€ (-45.7%)
Marge achat-revente :59 292€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 510,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :88,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 599,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 197,41€
Coût de l'assurance :26 691,00€
Taxe foncière : 2 706,15€/an
Soit par mois : 225,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 255,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 825,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 200 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:33 600€
    Isolation des combles: 224 m² × 150€/m² = 33600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€/fenêtre = 22400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12000€ (incluant meubles et peinture, prix moyen)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 69 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 062 €/an
Calcul : 2 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 068 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 213 €
Revenus locatifs : +27 062 €
Charges déductibles : -105 213 €
Résultat foncier Année 1 : -78 152 €(Déficit de 78 152 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 752 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 013 €/an
Revenus locatifs : +27 062 €
Charges déductibles : -14 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56751.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 062 €105 223 €10 249 €-78 162 €21 400 €56 762 €56 762 €
227 603 €13 751 €9 977 €13 852 €--42 910 €
328 155 €13 469 €9 696 €14 685 €--28 224 €
428 718 €13 178 €9 404 €15 540 €--12 685 €
529 292 €12 877 €9 103 €16 415 €---
629 878 €12 565 €8 791 €17 313 €---
730 476 €12 243 €8 469 €18 233 €---
831 085 €11 909 €8 135 €19 176 €---
931 707 €11 564 €7 790 €20 143 €---
1032 341 €11 207 €7 433 €21 134 €---
1132 988 €10 837 €7 064 €22 150 €---
1233 648 €10 455 €6 681 €23 192 €---
1334 321 €10 060 €6 286 €24 261 €---
1435 007 €9 651 €5 877 €25 356 €---
1535 707 €9 228 €5 454 €26 479 €---
1636 421 €8 790 €5 016 €27 631 €---
1737 150 €8 337 €4 563 €28 813 €---
1837 893 €7 869 €4 095 €30 024 €---
1938 651 €7 384 €3 610 €31 267 €---
2039 424 €6 882 €3 109 €32 541 €---
2140 212 €6 364 €2 590 €33 848 €---
2241 016 €5 827 €2 053 €35 189 €---
2341 837 €5 272 €1 498 €36 565 €---
2442 673 €4 698 €924 €37 976 €---
2543 527 €4 103 €330 €39 423 €---
TOTAL866 788 €333 742 €148 197 €533 046 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 533 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 683 €-6 420 €+12 103 €
2+5 683 €0 €+5 683 €
3+5 683 €0 €+5 683 €
4+5 683 €0 €+5 683 €
5+5 683 €+1 119 €+4 564 €
6+5 683 €+5 194 €+489 €
7+5 683 €+5 470 €+213 €
8+5 683 €+5 753 €-70 €
9+5 683 €+6 043 €-360 €
10+5 683 €+6 340 €-657 €
11+5 683 €+6 645 €-962 €
12+5 683 €+6 958 €-1 275 €
13+5 683 €+7 278 €-1 595 €
14+5 683 €+7 607 €-1 924 €
15+5 683 €+7 944 €-2 261 €
16+5 683 €+8 289 €-2 606 €
17+5 683 €+8 644 €-2 961 €
18+5 683 €+9 007 €-3 324 €
19+5 683 €+9 380 €-3 697 €
20+5 683 €+9 762 €-4 079 €
21+5 683 €+10 154 €-4 471 €
22+5 683 €+10 557 €-4 874 €
23+5 683 €+10 969 €-5 286 €
24+5 683 €+11 393 €-5 710 €
25+5 683 €+11 827 €-6 144 €
Total+142 075 €+159 914 €+-17 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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