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Appartement 4 pièces 69 m²

Bien expiré
VillePlessis-Trévise (94)
Surface69
Coût Total282 000
Loyer Annuel14 164
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-667
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 565,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Philippe Pinçon-Berthon vous propose: LE PLESSIS TREVISE / 3 PIECES LUMINEUX / DERNIER ETAGE / VUE DEGAGEE

Situé à deux pas du centre-ville du Le Plessis-Trévise, charmante commune recherchée pour son ambiance conviviale et ses nombreux commerces de proximité, découvrez ce bel appartement 3 pièces de 69 m², niché au 4 € et dernier étage d'une résidence sécurisée et fermée.

Les atouts du bien :

Appartement traversant, offrant une belle luminosité tout au long de la journée Exposition sud côté salon, garantissant un séjour baigné de lumière Spacieux salon / salle à manger avec beaux volumes 2 chambres confortables Salle d'eau fonctionnelle Vue dégagée, sans vis-à-vis direct Résidence sécurisée et bien entretenue Cave en sous-sol Place de parking privative

Situé à pied du centre-ville, vous profiterez pleinement de la vie locale : commerces, marché, écoles et commodités accessibles en quelques minutes seulement.

Un cadre de vie agréable, entre tranquillité résidentielle et proximité des services.

Idéal pour un premier achat, un couple ou un investissement patrimonial sécurisé.

Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir ce bien lumineux au dernier étage.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 3 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 250 euros par mois (soit 3000 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 325 et classe CLIMAT E indice 69. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Philippe Pinçon-Berthon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Créteil sous le numéro 987645637, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.809036, 2.572977
Total : 282 000
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 90 840
Valeur du bien : 267 840
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14164€/an
Fourchette totale : 984€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 11803€ - 16996€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 6.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 635,08 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 821
Prix d'achat :177 000
Décote à l'achat :-73 821 (-29.4%)
Marge achat-revente :-31 179€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 396,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 478,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 003,90
Coût de l'assurance :24 675,00
Taxe foncière : 1 416,37€/an
Soit par mois : 118,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 846,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-666,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 840(1 317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:17 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 8000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 700€ × 7 = 4900€ + Main d'œuvre: 700€ = 5600€
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:36 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 18000€
  • Salle de bain:17 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 8000€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 960€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 164 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 709
Revenus locatifs : +14 164
Charges déductibles : -105 709
Résultat foncier Année 1 : -91 546(Déficit de 91 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 146
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 869 €/an
Revenus locatifs : +14 164
Charges déductibles : -14 869
Résultat foncier Années 2+ : -706 €/an(Déficit de 706 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70145.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 164105 7199 475-91 55521 400 €70 155 €70 155 €
214 44714 6279 224-180180 €-70 155 €
314 73614 3678 963369--69 786 €
415 03114 0978 694933--68 852 €
515 33113 8198 4151 512--67 340 €
615 63813 5318 1272 107--65 233 €
715 95113 2337 8292 718--62 515 €
816 27012 9247 5213 346--59 169 €
916 59512 6057 2023 990--55 179 €
1016 92712 2756 8724 652--50 527 €
1117 26511 9336 5305 332--45 195 €
1217 61111 5806 1776 031---
1317 96311 2155 8116 748---
1418 32210 8375 4337 486---
1518 68910 4455 0428 243---
1619 06210 0414 6379 022---
1719 4449 6224 2199 822---
1819 8339 1893 78510 644---
1920 2298 7413 33711 488---
2020 6348 2772 87412 357---
2121 0477 7982 39413 249---
2221 4677 3021 89814 166---
2321 8976 7881 38515 108---
2422 3356 25785416 077---
2522 7815 70830517 073---
TOTAL453 667362 928137 00490 73921 580Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 474
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 739
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 974-6 420+9 394
2+2 974-54+3 028
3+2 9740+2 974
4+2 9740+2 974
5+2 9740+2 974
6+2 9740+2 974
7+2 9740+2 974
8+2 9740+2 974
9+2 9740+2 974
10+2 9740+2 974
11+2 9740+2 974
12+2 974+1 809+1 165
13+2 974+2 025+949
14+2 974+2 246+728
15+2 974+2 473+501
16+2 974+2 707+267
17+2 974+2 947+27
18+2 974+3 193-219
19+2 974+3 447-473
20+2 974+3 707-733
21+2 974+3 975-1 001
22+2 974+4 250-1 276
23+2 974+4 533-1 559
24+2 974+4 823-1 849
25+2 974+5 122-2 148
Total+74 350+40 780+33 570
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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