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Appartement T3

VilleChâteauroux (36)
Surface63m²
Coût Total89 340€
Loyer Annuel6 404€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 158,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement 63m² - Centre ville

Appartement composé d'une entrée, d'un séjour lumineux de 20m² et d'une belle cuisine équipée de 9m² avec four et plaque de cuisson.

La partie nuit comprend deux chambres dont une avec placard encastré (13 m² et 10 m²), une salle de bain avec double vasque et WC séparé.

Les radiateurs et le sèche serviette ont été remplacés en 2024.

Situé à proximité immédiate du centre ville, des commerces et écoles, cet appartement est situé au rez de chaussée surélevé.

L'appartement offre une cave de 9m² et une place de parking privative.

L'annonce vise 3 lots (place de parking, cave et appartement) situés dans une copropriété de 25 lots au total.

Montant moyen trimestriel de charges : 300€ (soit 1200€ annuel). Travaux en cours par la copropriété (non à la charge de l'acquéreur) : Changement d'interphone et PPPT (Projet de plan pluriannuel de travaux)

Pour plus de photos et/ou informations me contacter

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.814880, 1.698540
Total : 89 340€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 83 500€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6404€/an
Fourchette totale : 415€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 4981€ - 8233€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,85 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 898 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-1 898€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-14 442€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 553,84€
Coût de l'assurance :7 817,25€
Taxe foncière : 640,38€/an
Soit par mois : 53,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 533,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les deux chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 404 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 640 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 937 €
Revenus locatifs : +6 404 €
Charges déductibles : -17 937 €
Résultat foncier Année 1 : -11 533 €(Déficit de 11 533 €)
Imputable sur revenu global : 11 533 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 437 €/an
Revenus locatifs : +6 404 €
Charges déductibles : -7 437 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 033 €/an(Déficit de 1 033 €)
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 404 €17 939 €2 886 €-11 536 €11 536 €--
26 532 €7 362 €2 808 €-830 €830 €--
36 663 €7 281 €2 728 €-618 €618 €--
46 796 €7 198 €2 645 €-402 €402 €--
56 932 €7 112 €2 559 €-180 €180 €--
67 070 €7 023 €2 470 €48 €---
77 212 €6 931 €2 378 €281 €---
87 356 €6 836 €2 283 €520 €---
97 503 €6 738 €2 185 €765 €---
107 653 €6 637 €2 084 €1 016 €---
117 806 €6 532 €1 979 €1 274 €---
127 962 €6 424 €1 871 €1 538 €---
138 122 €6 312 €1 759 €1 809 €---
148 284 €6 197 €1 644 €2 087 €---
158 450 €6 078 €1 525 €2 372 €---
168 619 €5 955 €1 402 €2 664 €---
178 791 €5 827 €1 274 €2 964 €---
188 967 €5 696 €1 143 €3 271 €---
199 146 €5 560 €1 007 €3 586 €---
209 329 €5 420 €867 €3 910 €---
219 516 €5 275 €721 €4 241 €---
229 706 €5 125 €572 €4 581 €---
239 900 €4 970 €417 €4 930 €---
2410 098 €4 810 €257 €5 288 €---
2510 300 €4 645 €92 €5 656 €---
TOTAL205 117 €165 881 €41 554 €39 236 €13 565 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 070 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 236 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 345 €-3 461 €+4 806 €
2+1 345 €-249 €+1 594 €
3+1 345 €-186 €+1 531 €
4+1 345 €-121 €+1 466 €
5+1 345 €-54 €+1 399 €
6+1 345 €+14 €+1 331 €
7+1 345 €+84 €+1 261 €
8+1 345 €+156 €+1 189 €
9+1 345 €+230 €+1 115 €
10+1 345 €+305 €+1 040 €
11+1 345 €+382 €+963 €
12+1 345 €+461 €+884 €
13+1 345 €+543 €+802 €
14+1 345 €+626 €+719 €
15+1 345 €+712 €+633 €
16+1 345 €+799 €+546 €
17+1 345 €+889 €+456 €
18+1 345 €+981 €+364 €
19+1 345 €+1 076 €+269 €
20+1 345 €+1 173 €+172 €
21+1 345 €+1 272 €+73 €
22+1 345 €+1 374 €-29 €
23+1 345 €+1 479 €-134 €
24+1 345 €+1 586 €-241 €
25+1 345 €+1 697 €-352 €
Total+33 625 €+11 771 €+21 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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