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Mermoz - Près Métro A, agréable Type 3/4 de 84m² + jolie terrasse & balcon-Parking privatif

VilleToulouse (31)
Surface84m²
Coût Total163 840€
Loyer Annuel12 439€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 654,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 4 pièces, Terrasse, 1 balcon, 1 place de parking

Mermoz - Près Métro A, en 2e étage, agréable Type 3/4 de 84m² comprenant : entrée, cuisine aménagée donnant sur balcon, wc, séjour donnant sur une jolie terrasse ensoleillée, coin nuit, 2 chambres , salle de bains - Chauffage individuel gaz. En annexe, un Parking privatif. Idéal investisseur en colocation meublée. Pas de mails svp, contact au [Coordonnées masquées] (4.83 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.604360, 1.442950
Total : 163 840€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 13 720€
Valeur du bien : 152 720€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12439€/an
Fourchette totale : 811€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 9738€ - 15888€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 723,18 €/m²
Basé sur :1268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :396 747 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-257 747€ (-65.0%)
Marge achat-revente :232 907€ (58.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 847,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 205,29€
Coût de l'assurance :14 336,00€
Taxe foncière : 1 243,86€/an
Soit par mois : 103,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, y compris le ponçage et la vitrification du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris remplacement de la baignoire/douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 720 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage individuel au gaz est conforme.
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€
  • Salon:1 500€
    Ponçage et vitrification parquet: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€
  • Chambres:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 439 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 825 €
Revenus locatifs : +12 439 €
Charges déductibles : -20 825 €
Résultat foncier Année 1 : -8 387 €(Déficit de 8 387 €)
Imputable sur revenu global : 8 387 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 105 €/an
Revenus locatifs : +12 439 €
Charges déductibles : -7 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 333 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 439 €20 831 €5 293 €-8 392 €8 392 €--
212 687 €6 968 €5 150 €5 720 €---
312 941 €6 820 €5 003 €6 121 €---
413 200 €6 667 €4 850 €6 533 €---
513 464 €6 509 €4 692 €6 954 €---
613 733 €6 347 €4 529 €7 387 €---
714 008 €6 178 €4 361 €7 830 €---
814 288 €6 004 €4 187 €8 284 €---
914 574 €5 824 €4 007 €8 749 €---
1014 865 €5 639 €3 821 €9 227 €---
1115 163 €5 447 €3 630 €9 716 €---
1215 466 €5 249 €3 431 €10 217 €---
1315 775 €5 044 €3 226 €10 731 €---
1416 091 €4 832 €3 015 €11 259 €---
1516 412 €4 613 €2 796 €11 799 €---
1616 741 €4 388 €2 570 €12 353 €---
1717 076 €4 154 €2 337 €12 921 €---
1817 417 €3 913 €2 096 €13 504 €---
1917 765 €3 664 €1 847 €14 102 €---
2018 121 €3 406 €1 589 €14 714 €---
2118 483 €3 140 €1 323 €15 343 €---
2218 853 €2 866 €1 048 €15 987 €---
2319 230 €2 582 €764 €16 648 €---
2419 614 €2 288 €471 €17 326 €---
2520 007 €1 985 €168 €18 021 €---
TOTAL398 412 €135 358 €76 205 €263 054 €8 392 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 518 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-2 518 €+5 130 €
2+2 612 €+1 716 €+896 €
3+2 612 €+1 836 €+776 €
4+2 612 €+1 960 €+652 €
5+2 612 €+2 086 €+526 €
6+2 612 €+2 216 €+396 €
7+2 612 €+2 349 €+263 €
8+2 612 €+2 485 €+127 €
9+2 612 €+2 625 €-13 €
10+2 612 €+2 768 €-156 €
11+2 612 €+2 915 €-303 €
12+2 612 €+3 065 €-453 €
13+2 612 €+3 219 €-607 €
14+2 612 €+3 378 €-766 €
15+2 612 €+3 540 €-928 €
16+2 612 €+3 706 €-1 094 €
17+2 612 €+3 876 €-1 264 €
18+2 612 €+4 051 €-1 439 €
19+2 612 €+4 230 €-1 618 €
20+2 612 €+4 414 €-1 802 €
21+2 612 €+4 603 €-1 991 €
22+2 612 €+4 796 €-2 184 €
23+2 612 €+4 994 €-2 382 €
24+2 612 €+5 198 €-2 586 €
25+2 612 €+5 406 €-2 794 €
Total+65 300 €+78 916 €+-13 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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