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Appartement

Bien expiré
VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface68.57
Coût Total141 000
Loyer Annuel9 619
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 68.57 m²
Prix au m² : 1 691,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement de 68,57 m² situé au premier étage à Fleury-les-Aubrais. Avec ses deux chambres il offre un cadre de vie confortable et bien agencé. La performance énergétique de classe C garantit une excellente isolation thermique, idéale pour des économies d'énergie. La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec l'arrêt de bus Antonin Magne à seulement 100 mètres, desservi par la ligne 4. Pour vos courses, le Centre Commercial E.Leclerc est à 13 minutes à pied. Les familles apprécieront la proximité de l'école primaire Louis Aragon, à une minute à pied. Les amateurs de nature pourront profiter des parcs de Lignerolles et de l'Hermitage, accessibles à pied. De nombreux commerces, restaurants, boulangeries et boucheries sont également à proximité, facilitant votre quotidien. Ne manquez pas cette opportunité unique à 116 000 € ! Contactez-nous pour une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Orl%C3%A9ans-45000/287

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Coordonnées : 47.941121, 1.930299
Total : 141 000
Prix d'acquisition : 116 000
Travaux : 15 720
Valeur du bien : 131 720
Frais de notaire : 9 280
Coût estimé : 9 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.57
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9619€/an
Fourchette totale : 671€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 8051€ - 11493€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 727,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 358,29
Coût de l'assurance :11 985,00
Taxe foncière : 961,90€/an
Soit par mois : 80,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette nécessitant un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 720(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 920
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Revêtement sol:600
    Carrelage: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000
    Cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000
    Rénovation salle de bain complète: 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 200
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-les-Aubrais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 698
Revenus locatifs : +9 619
Charges déductibles : -21 698
Résultat foncier Année 1 : -12 079(Déficit de 12 079 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 1 379
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 978 €/an
Revenus locatifs : +9 619
Charges déductibles : -5 978
Résultat foncier Années 2+ : 3 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1379.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61921 7034 541-12 08410 700 €1 384 €1 384 €
29 8115 8604 4193 951---
310 0085 7334 2924 275---
410 2085 6024 1614 606---
510 4125 4664 0254 946---
610 6205 3263 8855 294---
710 8335 1823 7415 651---
811 0495 0323 5916 017---
911 2704 8783 4376 392---
1011 4964 7193 2776 777---
1111 7254 5543 1137 171---
1211 9604 3842 9437 576---
1312 1994 2082 7677 991---
1412 4434 0272 5858 417---
1512 6923 8392 3988 853---
1612 9463 6452 2049 301---
1713 2053 4452 0049 760---
1813 4693 2381 79710 231---
1913 7383 0241 58310 714---
2014 0132 8041 36211 209---
2114 2932 5761 13411 718---
2214 5792 34089912 239---
2314 8712 09665512 774---
2415 1681 84540413 323---
2515 4721 58514413 886---
TOTAL308 099117 11165 358190 98810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 988
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020-3 210+5 230
2+2 020+770+1 250
3+2 020+1 282+738
4+2 020+1 382+638
5+2 020+1 484+536
6+2 020+1 588+432
7+2 020+1 695+325
8+2 020+1 805+215
9+2 020+1 918+102
10+2 020+2 033-13
11+2 020+2 151-131
12+2 020+2 273-253
13+2 020+2 397-377
14+2 020+2 525-505
15+2 020+2 656-636
16+2 020+2 790-770
17+2 020+2 928-908
18+2 020+3 069-1 049
19+2 020+3 214-1 194
20+2 020+3 363-1 343
21+2 020+3 515-1 495
22+2 020+3 672-1 652
23+2 020+3 832-1 812
24+2 020+3 997-1 977
25+2 020+4 166-2 146
Total+50 500+57 296+-6 796
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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