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Appartement

Bien expiré
VilleFleury-les-Aubrais (45)
Surface68.57m²
Coût Total141 000€
Loyer Annuel9 619€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 68.57 m²
Prix au m² : 1 691,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement de 68,57 m² situé au premier étage à Fleury-les-Aubrais. Avec ses deux chambres il offre un cadre de vie confortable et bien agencé. La performance énergétique de classe C garantit une excellente isolation thermique, idéale pour des économies d'énergie. La proximité des transports en commun est un atout majeur, avec l'arrêt de bus Antonin Magne à seulement 100 mètres, desservi par la ligne 4. Pour vos courses, le Centre Commercial E.Leclerc est à 13 minutes à pied. Les familles apprécieront la proximité de l'école primaire Louis Aragon, à une minute à pied. Les amateurs de nature pourront profiter des parcs de Lignerolles et de l'Hermitage, accessibles à pied. De nombreux commerces, restaurants, boulangeries et boucheries sont également à proximité, facilitant votre quotidien. Ne manquez pas cette opportunité unique à 116 000 € ! Contactez-nous pour une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Orl%C3%A9ans-45000/287

Ville : Fleury-les-Aubrais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45400
Coordonnées : 47.941121, 1.930299
Total : 141 000€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 15 720€
Valeur du bien : 131 720€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.57m²
Loyer prédit : 11.69€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9619€/an
Fourchette totale : 671€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 8051€ - 11493€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 727,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 358,29€
Coût de l'assurance :11 985,00€
Taxe foncière : 961,90€/an
Soit par mois : 80,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette nécessitant un rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un nouveau revêtement
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 720 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Revêtement sol:600€
    Carrelage: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleury-les-Aubrais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 962 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 698 €
Revenus locatifs : +9 619 €
Charges déductibles : -21 698 €
Résultat foncier Année 1 : -12 079 €(Déficit de 12 079 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 379 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 978 €/an
Revenus locatifs : +9 619 €
Charges déductibles : -5 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1379.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 619 €21 703 €4 541 €-12 084 €10 700 €1 384 €1 384 €
29 811 €5 860 €4 419 €3 951 €---
310 008 €5 733 €4 292 €4 275 €---
410 208 €5 602 €4 161 €4 606 €---
510 412 €5 466 €4 025 €4 946 €---
610 620 €5 326 €3 885 €5 294 €---
710 833 €5 182 €3 741 €5 651 €---
811 049 €5 032 €3 591 €6 017 €---
911 270 €4 878 €3 437 €6 392 €---
1011 496 €4 719 €3 277 €6 777 €---
1111 725 €4 554 €3 113 €7 171 €---
1211 960 €4 384 €2 943 €7 576 €---
1312 199 €4 208 €2 767 €7 991 €---
1412 443 €4 027 €2 585 €8 417 €---
1512 692 €3 839 €2 398 €8 853 €---
1612 946 €3 645 €2 204 €9 301 €---
1713 205 €3 445 €2 004 €9 760 €---
1813 469 €3 238 €1 797 €10 231 €---
1913 738 €3 024 €1 583 €10 714 €---
2014 013 €2 804 €1 362 €11 209 €---
2114 293 €2 576 €1 134 €11 718 €---
2214 579 €2 340 €899 €12 239 €---
2314 871 €2 096 €655 €12 774 €---
2415 168 €1 845 €404 €13 323 €---
2515 472 €1 585 €144 €13 886 €---
TOTAL308 099 €117 111 €65 358 €190 988 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 988 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 020 €-3 210 €+5 230 €
2+2 020 €+770 €+1 250 €
3+2 020 €+1 282 €+738 €
4+2 020 €+1 382 €+638 €
5+2 020 €+1 484 €+536 €
6+2 020 €+1 588 €+432 €
7+2 020 €+1 695 €+325 €
8+2 020 €+1 805 €+215 €
9+2 020 €+1 918 €+102 €
10+2 020 €+2 033 €-13 €
11+2 020 €+2 151 €-131 €
12+2 020 €+2 273 €-253 €
13+2 020 €+2 397 €-377 €
14+2 020 €+2 525 €-505 €
15+2 020 €+2 656 €-636 €
16+2 020 €+2 790 €-770 €
17+2 020 €+2 928 €-908 €
18+2 020 €+3 069 €-1 049 €
19+2 020 €+3 214 €-1 194 €
20+2 020 €+3 363 €-1 343 €
21+2 020 €+3 515 €-1 495 €
22+2 020 €+3 672 €-1 652 €
23+2 020 €+3 832 €-1 812 €
24+2 020 €+3 997 €-1 977 €
25+2 020 €+4 166 €-2 146 €
Total+50 500 €+57 296 €+-6 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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