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Appartement - 5 pièce(s) - 82 m²

VilleLimoges (87)
Surface82
Coût Total143 840
Loyer Annuel8 491
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-457
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T5 lumineux situé à Limoges, dans le code postal 87000. Ce bien, se trouve au cinquième étage d'une résidence avec ascenseur, offrant une vue dégagée et agréable. Avec une superficie habitable de 81 m², cet appartement est idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable.L'appartement se compose de quatre chambres spacieuses, dont une de 9,4 m², une de 9,32 m², une de 9,19 m² et une de 8,98 m², permettant ainsi d'accueillir facilement une famille ou de créer un bureau à domicile. Le séjour, d'une superficie de 15,44 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. La cuisine équipée, d'une surface de 10,31 m², est à la fois fonctionnelle et moderne, parfaite pour préparer de bons repas en toute convivialité.L'appartement dispose également d'une salle d'eau et d'un cabinet de toilette, ainsi que d'un balcon, idéal pour profiter des journées ensoleillées. Pour votre confort, le chauffage est individuel, assuré par une chaudière au gaz.En plus de ses nombreuses caractéristiques, cet appartement est vendu meublé, ce qui vous permettra de vous installer rapidement. Vous bénéficierez également de deux caves pour un espace de rangement supplémentaire et d'une place de stationnement, un atout précieux dans la ville. Situé dans une résidence calme et bien entretenue, cet appartement est à proximité des commodités et des transports en commun. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien spacieux et lumineux à Limoges.

Numéro de mandat : 7836

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820009, 1.246344
Total : 143 840
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 14 240
Valeur du bien : 134 240
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 564€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 10654€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 649,48 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 257
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-15 257 (-11.3%)
Marge achat-revente :-8 583€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 884,00
Coût de l'assurance :12 586,00
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-456,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante et besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 240(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 960
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC)
  • Cuisine - Peinture:840
    Peinture cuisine: 20 m² × 42€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:840
    Peinture salon: 20 m² × 42€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 840 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 558
Revenus locatifs : +8 491
Charges déductibles : -24 558
Résultat foncier Année 1 : -16 066(Déficit de 16 066 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 366
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 318 €/an
Revenus locatifs : +8 491
Charges déductibles : -10 318
Résultat foncier Années 2+ : -1 826 €/an(Déficit de 1 826 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5366.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 49124 5625 019-16 07110 700 €5 371 €5 371 €
28 66110 1914 888-1 5301 530 €-5 371 €
38 83410 0564 752-1 2211 221 €-5 371 €
49 0119 9154 612-904904 €-5 371 €
59 1919 7704 466-578578 €-5 371 €
69 3759 6194 315-244244 €-5 371 €
79 5639 4634 159100--5 271 €
89 7549 3013 997453--4 818 €
99 9499 1333 830816--4 002 €
1010 1488 9603 6561 188--2 814 €
1110 3518 7803 4761 571--1 243 €
1210 5588 5943 2901 964---
1310 7698 4013 0972 369---
1410 9858 2012 8972 784---
1511 2047 9942 6903 211---
1611 4287 7792 4763 649---
1711 6577 5572 2534 100---
1811 8907 3272 0234 563---
1912 1287 0881 7855 040---
2012 3706 8411 5385 529---
2112 6186 5851 2826 032---
2212 8706 3201 0176 550---
2313 1286 0467427 082---
2413 3905 7624587 629---
2513 6585 4671648 191---
TOTAL271 982219 71072 88452 27215 177Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 553
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 272
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783-3 210+4 993
2+1 783-459+2 242
3+1 783-366+2 149
4+1 783-271+2 054
5+1 783-173+1 956
6+1 783-73+1 856
7+1 7830+1 783
8+1 7830+1 783
9+1 7830+1 783
10+1 7830+1 783
11+1 7830+1 783
12+1 783+589+1 194
13+1 783+711+1 072
14+1 783+835+948
15+1 783+963+820
16+1 783+1 095+688
17+1 783+1 230+553
18+1 783+1 369+414
19+1 783+1 512+271
20+1 783+1 659+124
21+1 783+1 810-27
22+1 783+1 965-182
23+1 783+2 124-341
24+1 783+2 289-506
25+1 783+2 457-674
Total+44 575+16 054+28 521
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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