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Appartement - 5 pièce(s) - 82 m²

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface82m²
Coût Total143 840€
Loyer Annuel8 491€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T5 lumineux situé à Limoges, dans le code postal 87000. Ce bien, se trouve au cinquième étage d'une résidence avec ascenseur, offrant une vue dégagée et agréable. Avec une superficie habitable de 81 m², cet appartement est idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent un espace de vie confortable.L'appartement se compose de quatre chambres spacieuses, dont une de 9,4 m², une de 9,32 m², une de 9,19 m² et une de 8,98 m², permettant ainsi d'accueillir facilement une famille ou de créer un bureau à domicile. Le séjour, d'une superficie de 15,44 m², est un espace convivial où vous pourrez vous détendre ou recevoir vos amis. La cuisine équipée, d'une surface de 10,31 m², est à la fois fonctionnelle et moderne, parfaite pour préparer de bons repas en toute convivialité.L'appartement dispose également d'une salle d'eau et d'un cabinet de toilette, ainsi que d'un balcon, idéal pour profiter des journées ensoleillées. Pour votre confort, le chauffage est individuel, assuré par une chaudière au gaz.En plus de ses nombreuses caractéristiques, cet appartement est vendu meublé, ce qui vous permettra de vous installer rapidement. Vous bénéficierez également de deux caves pour un espace de rangement supplémentaire et d'une place de stationnement, un atout précieux dans la ville. Situé dans une résidence calme et bien entretenue, cet appartement est à proximité des commodités et des transports en commun. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien spacieux et lumineux à Limoges.

Numéro de mandat : 7836

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.820009, 1.246344
Total : 143 840€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 14 240€
Valeur du bien : 134 240€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8491€/an
Fourchette totale : 564€ - 888€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 10654€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 649,48 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 257 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-15 257€ (-11.3%)
Marge achat-revente :-8 583€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 884,00€
Coût de l'assurance :12 586,00€
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 707,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 164,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-456,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante et besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 240 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 960€
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche/baignoire, lavabo, WC)
  • Cuisine - Peinture:840€
    Peinture cuisine: 20 m² × 42€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:840€
    Peinture salon: 20 m² × 42€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 840 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 558 €
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -24 558 €
Résultat foncier Année 1 : -16 066 €(Déficit de 16 066 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 318 €/an
Revenus locatifs : +8 491 €
Charges déductibles : -10 318 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 826 €/an(Déficit de 1 826 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5366.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 491 €24 562 €5 019 €-16 071 €10 700 €5 371 €5 371 €
28 661 €10 191 €4 888 €-1 530 €1 530 €-5 371 €
38 834 €10 056 €4 752 €-1 221 €1 221 €-5 371 €
49 011 €9 915 €4 612 €-904 €904 €-5 371 €
59 191 €9 770 €4 466 €-578 €578 €-5 371 €
69 375 €9 619 €4 315 €-244 €244 €-5 371 €
79 563 €9 463 €4 159 €100 €--5 271 €
89 754 €9 301 €3 997 €453 €--4 818 €
99 949 €9 133 €3 830 €816 €--4 002 €
1010 148 €8 960 €3 656 €1 188 €--2 814 €
1110 351 €8 780 €3 476 €1 571 €--1 243 €
1210 558 €8 594 €3 290 €1 964 €---
1310 769 €8 401 €3 097 €2 369 €---
1410 985 €8 201 €2 897 €2 784 €---
1511 204 €7 994 €2 690 €3 211 €---
1611 428 €7 779 €2 476 €3 649 €---
1711 657 €7 557 €2 253 €4 100 €---
1811 890 €7 327 €2 023 €4 563 €---
1912 128 €7 088 €1 785 €5 040 €---
2012 370 €6 841 €1 538 €5 529 €---
2112 618 €6 585 €1 282 €6 032 €---
2212 870 €6 320 €1 017 €6 550 €---
2313 128 €6 046 €742 €7 082 €---
2413 390 €5 762 €458 €7 629 €---
2513 658 €5 467 €164 €8 191 €---
TOTAL271 982 €219 710 €72 884 €52 272 €15 177 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 553 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-3 210 €+4 993 €
2+1 783 €-459 €+2 242 €
3+1 783 €-366 €+2 149 €
4+1 783 €-271 €+2 054 €
5+1 783 €-173 €+1 956 €
6+1 783 €-73 €+1 856 €
7+1 783 €0 €+1 783 €
8+1 783 €0 €+1 783 €
9+1 783 €0 €+1 783 €
10+1 783 €0 €+1 783 €
11+1 783 €0 €+1 783 €
12+1 783 €+589 €+1 194 €
13+1 783 €+711 €+1 072 €
14+1 783 €+835 €+948 €
15+1 783 €+963 €+820 €
16+1 783 €+1 095 €+688 €
17+1 783 €+1 230 €+553 €
18+1 783 €+1 369 €+414 €
19+1 783 €+1 512 €+271 €
20+1 783 €+1 659 €+124 €
21+1 783 €+1 810 €-27 €
22+1 783 €+1 965 €-182 €
23+1 783 €+2 124 €-341 €
24+1 783 €+2 289 €-506 €
25+1 783 €+2 457 €-674 €
Total+44 575 €+16 054 €+28 521 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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