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Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

VilleMontélimar (26)
Surface64m²
Coût Total112 950€
Loyer Annuel6 891€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 171,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Montélimar, quartier St James, appartement de type 3 à vendre de 64 m² avec balcon, au 4ème étage sans ascenseur.

Il dispose d'un hall d'entrée avec placards, un séjour donnant sur un balcon, une salle à manger, une cuisine équipée, deux chambres dont une avec placards, une salle d'eau ainsi qu'une loggia, et des wc. Grande cave privative. Parking devant l'immeuble avec placement libre. Actuellement loué jusqu'au 4 Janvier 2027

Numéro de mandat : 1955

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.554626, 4.751519
Total : 112 950€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 31 950€
Valeur du bien : 106 950€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6891€/an
Fourchette totale : 444€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5327€ - 8914€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 692,8 €/m²
Basé sur :298 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 340 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-33 340€ (-30.8%)
Marge achat-revente :-4 610€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :45,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 607,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 779,00€
Coût de l'assurance :13 554,00€
Taxe foncière : 689,08€/an
Soit par mois : 57,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 950 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 100€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 950 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 029 €
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -37 029 €
Résultat foncier Année 1 : -30 138 €(Déficit de 30 138 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 738 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 079 €/an
Revenus locatifs : +6 891 €
Charges déductibles : -5 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8738.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 891 €37 032 €3 851 €-30 142 €21 400 €8 742 €8 742 €
27 029 €4 981 €3 750 €2 048 €--6 694 €
37 169 €4 876 €3 645 €2 293 €--4 401 €
47 313 €4 767 €3 536 €2 546 €--1 855 €
57 459 €4 654 €3 423 €2 805 €---
67 608 €4 538 €3 306 €3 070 €---
77 760 €4 417 €3 186 €3 343 €---
87 915 €4 292 €3 061 €3 623 €---
98 074 €4 163 €2 932 €3 911 €---
108 235 €4 029 €2 798 €4 206 €---
118 400 €3 891 €2 659 €4 509 €---
128 568 €3 747 €2 516 €4 821 €---
138 739 €3 599 €2 368 €5 140 €---
148 914 €3 445 €2 214 €5 469 €---
159 092 €3 286 €2 055 €5 806 €---
169 274 €3 122 €1 891 €6 152 €---
179 460 €2 951 €1 720 €6 508 €---
189 649 €2 775 €1 544 €6 874 €---
199 842 €2 593 €1 362 €7 249 €---
2010 039 €2 404 €1 173 €7 635 €---
2110 239 €2 208 €977 €8 031 €---
2210 444 €2 006 €775 €8 438 €---
2310 653 €1 797 €566 €8 856 €---
2410 866 €1 580 €349 €9 286 €---
2511 083 €1 356 €124 €9 728 €---
TOTAL220 714 €118 510 €55 779 €102 204 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-6 420 €+7 867 €
2+1 447 €0 €+1 447 €
3+1 447 €0 €+1 447 €
4+1 447 €0 €+1 447 €
5+1 447 €+285 €+1 162 €
6+1 447 €+921 €+526 €
7+1 447 €+1 003 €+444 €
8+1 447 €+1 087 €+360 €
9+1 447 €+1 173 €+274 €
10+1 447 €+1 262 €+185 €
11+1 447 €+1 353 €+94 €
12+1 447 €+1 446 €+1 €
13+1 447 €+1 542 €-95 €
14+1 447 €+1 641 €-194 €
15+1 447 €+1 742 €-295 €
16+1 447 €+1 846 €-399 €
17+1 447 €+1 952 €-505 €
18+1 447 €+2 062 €-615 €
19+1 447 €+2 175 €-728 €
20+1 447 €+2 290 €-843 €
21+1 447 €+2 409 €-962 €
22+1 447 €+2 531 €-1 084 €
23+1 447 €+2 657 €-1 210 €
24+1 447 €+2 786 €-1 339 €
25+1 447 €+2 918 €-1 471 €
Total+36 175 €+30 661 €+5 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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